Hyvinvointialueiden perustamisen vaikutukset kunnille alkavat hiljalleen realisoitua, ja seuraava taloudellisesti hyvin merkittävä kysymys liittyy sote-kiinteistöihin.
Hyvinvointialueiden perustamisvaiheessa alueet sitoutuivat vuokraamaan kuntien omistamat sote-käytössä olevat kiinteistöt enintään neljäksi vuodeksi, joista viimeinen on optiovuosi. Tämän jälkeen, mikäli kunta jatkaa toimitilojen hallintaa, ottaa se roolin kiinteistökehittäjänä ja vuokraa omistuksessaan olevia kiinteistöjä hyvinvointialueille.
Samalla vuokraehdot neuvotellaan uudestaan. Senaatti-kiinteistöjen kuntien tilatietopalveluyksikkö sekä Kuntaliiton teettämän kyselyn mukaan arvio on, että jopa 30 prosenttia kuntien hyvinvointialueille vuokraamista sote- ja pelastustoimen tiloista olisi jäämässä pois käytöstä. Tämä tarkoittaisi 780 kohdetta. Vuokratuloiksi muutettuna se merkitsisi 200–300 miljoonaa euroa vuosittain, ja voi johtaa yksittäisten kuntien kannalta miljoonien eurojen alaskirjauksiin.
Edessä on vuokrasopimuksen ehtojen uudelleen neuvottelu, jota ollaan jo joillakin alueilla käynnistämässä tänä vuonna. Hyvinvointialueiden luontevana intressinä on saada vuokratasoa alaspäin. Kuntien kannalta vaakakupissa painaa niin kuntatalous kuin toimintaan liittyvät työpaikat sekä asukkaiden lähipalvelut. Velvoite yhtiöittää kiinteistöihin liittyvä toiminta rajaa kuntien liikkumavaraa asiassa.
Tyhjeneviä sote-kiinteistöjä on kaiken kokoisissa kunnissa. Pienemmät kunnat jäävät kuitenkin huonoon asemaan heikon neuvotteluaseman takia, eikä ennakoitavuutta helpota se, ettei menetettyjen vuokratulojen kompensaatiosta ole vielä tarkempaa tietoa valtion suunnalta.
Näillä pienillä kunnilla on usein myös heikoimmat resurssit osaamisen ja jatkovaihtoehtojen suhteen hallita sote-kiinteistöongelmaa, kun taas suurissa kaupungeissa resursseja on enemmän, ja tontit ovat yleensä arvokkaammilla paikoilla, jolloin taloudellisesti kannattavia jatkokehitysmahdollisuuksia on enemmän.
Rakennusten korjaukset ovat monessa kunnassa lykkääntyneet edelleen, koska pitkän tähtäimen suunnitelmat puuttuvat. Pohjatiedot kiinteistöistä ovat usein myös puutteelliset, jolloin isoja päätöksiä tehdään puutteellisilla lähtötiedoilla. Siksi kiinteistökannan kuntoa ja tulevaa korjaustarvetta tulisi myös tarkastella kriittisesti.
Onko järkevää investoida vanhojen huonokuntoisten rakennusten korjaamiseen vai rakentaa uutta? Millaiset tilaratkaisut olisivat elinkaarikustannuksien ja hiilidioksidipäästöjen kannalta järkeviä? Rakennusten purku ja kiinteistön uudelleenkaavoitus voi olla järkevää varsinkin silloin, kun rakennus on jo elinkaaren loppupäässä.
Muussa tapauksessa ratkaisuina voisivat olla esimerkiksi sote-kiinteistöjen myynti hyvinvointialueille, tai muuttaminen hoivatiloiksi ja tuetun asumiseen tiloiksi, mistä löytyy jo hyviä esimerkkejä.
Teemu Linnakoski
vt. liiketoimintajohtaja, Kiinteistöt
FCG Finnish Consulting Group