Kirjoittaja on Oulun läänin Kiinteistöyhdistyksen toiminnanjohtaja
Taloyhtiöissä korjauskustannukset jaetaan osakkaiden kesken yhtiöjärjestyksessä määrätyn vastikeperusteen mukaisesti, joka on useimmiten osakkaiden kesken joko lattia-pinta-alan tai osakemäärän mukaan. Normaalista vastikeperusteisesta kustannusjaosta voidaan poiketa, mutta se vaatii kaikkien suostumuksen. Eräissä harvoissa tapauksissa voi myös tulla kyseeseen hyötyperiaatteen mukainen tasajako.
Asunto-osakeyhtiön yhtiökokous tekee päätökset tarpeellisista korjauksista tai perusparannuksista. Yhtiökokous tekee päätökset yleensä enemmistöpäätöksenä, jolloin yhtiökokouksen kannaksi tulee se mielipide, jota ovat kannattaneet yli puolet annetuista äänistä.
Hanke voidaan siis toteuttaa, jos kokouksen enemmistö kannattaa sitä.
Osakkeenomistajat ovat velvollisia maksamaan yhtiölle vastiketta yhtiöjärjestyksen määräysten mukaan. Vastikkeella voidaan kattaa ainoastaan laissa erikseen mainitut menot. Tällaisia ovat kiinteistön hankinnasta ja rakentamisesta, kiinteistön hoidosta ja ylläpidosta aiheutuvat, kiinteistön perusparannuksista ja yhtiölle lain mukaan tulevat velvoitteet.
Kuinka kustannukset
oikein jaetaan?
Osakkeenomistajalta perittävän vastikkeen peruste määritellään yhtiöjärjestyksessä. Vastikeperuste voidaan määritellä vapaasti, mutta yleisin vastikeperuste on joko huoneistojen lattiapinta-ala tai huoneistojen hallintaan oikeuttavien osakkeiden lukumäärä.
Kun yhtiökokous on enemmistöpäätöksellä päättänyt esimerkiksi perusparannushankkeen suorittamisesta, kustannukset peritään kaikilta osakkeenomistajilta yhtiöjärjestyksessä määrätyn vastikeperusteen mukaisesti.
Vastikeperusteesta voidaan poiketa ainoastaan kaikkien osakkeenomistajien suostumuksella. Poikkeamiseen vaaditaan siis yhtiökokouksen yksimielinen päätös ja lisäksi kokouksesta poissa olleiden henkilöiden suostumus.
Tasajako
mahdollinen
Asunto-osakeyhtiölaissa on tiettyjen korjausten osalta määritelty mahdollisuus poiketa vastikeperusteen mukaisesta kustannusten jaosta ja jakaa korjaushankkeesta kustannukset tasan huoneistojen kesken. Tällainen ns. hyötyperiaate on kuitenkin poikkeus pääsäännöstä, eikä se tule missään nimessä sovellettavaksi kaikissa korjaushankkeissa, Kiinteistöliitosta muistutetaan.
Hyötyperiaatetta voidaan soveltaa ainoastaan silloin, kun yhtiössä tehdään huoneistoihin kohdistuvaa sisäpuolista korjaustyötä. Huoneistojen ulkopuolella tehtäviin korjauksiin ei siis hyötyperiaatetta voi ilman kaikkien osakkeenomistajien suostumusta soveltaa.
Tasajako kustannuksissa edellyttää, että kyseisen korjaustyön osalta hyöty ja kustannus huoneistoille on täsmälleen sama. Ei siis riitä, että kustannukset ovat laskettavissa ja kohdennettavissa yksittäiseen huoneistoon vaan myös hyödyn ja kustannusten oltava huoneistokohtaisesti yhtä suuria. Näin on kuitenkin vain harvoissa hankkeissa. Tasajako voi tulla kyseeseen esimerkiksi tilanteessa, jolloin jokaiseen huoneistoon asennetaan yksi samanlainen vesihana.
Elleivät kaikki edellä mainitut edellytykset hyötyperiaatteen soveltamiseen täyty, ei kustannuksia voida jakaa tasan. Tasajaosta on lisäksi päätettävä yhtiökokouksessa siten, että sitä kannattavat 2/3 kokouksessa edustetuista osakkeista ja annetuista äänistä. Ellei tätä enemmistöä saada, jaetaan kustannukset vastikeperusteen mukaisesti, vaikka muut edellytykset tasajakoon täyttyisivätkin.
Tasajako onkin käytännössä erityistilanne, jonka soveltaminen tulee kysymykseen vain harvoissa korjaustöissä ja perusparannuksissa.
