Mitä tehdä, kun myymästäsi asunnosta on löytynyt virheitä ja saat ostajalta reklamaation? Reklamaatiossa ostaja vaati kaupan purkua, toissijaisesti ostaja vaati kauppahinnan alennusta korjauskustannuksia vastaavalla määrällä.
”Sen sijaan, että yrität yksin selvitä tilanteesta, kannattaa ottaa pikaisesti yhteyttä osaaviin ammattilaisiin. Rakennusalan ammattilaiselta saat puolueettoman korjausarvion, asianajaja tietää oikeutesi ja pitää puoliasi kiistassa”, neuvoo asianaja Kalle Pyrhönen.
Asianajotoimisto Kalle Pyrhösen toimistossa kiinteistökauppojen riita-asiat tunnetaan kattavasti vuosien varrelta. Usein riitojen kaava toistaa itseään – sisältäen kuitenkin aina uusia nyansseja.
Ota yhteyttä asunto- ja kiinteistökauppariitoihin erikoistuneeseen asianajajaan
”Saadessasi reklamaation ostajalta, sinun kannattaa välittömästi ottaa yhteyttä asunto- ja kiinteistökauppariitoihin erikoistuneen asianajajaan. On asiakkaan etu, että asianajaja tuntee käsillä olevan ongelman juridiset taustat pintaa syvemmältä. Tällöin hän pystyy pureutumaan kokemuksellaan ja tiedoillaan välittömästi ongelman ytimeen”, neuvoo Kalle Pyrhönen.
Asiantunteva asianajaja kykenee arvioimaan tilanteessa sen, onko ostajalta tullut vaatimus perusteltu vai ei.
”Saattaa olla, että ostaja on passiivisuutensa vuoksi menettänyt jo oikeutensa esittää vaatimuksia, tai vaatimus ei ole lainkaan perusteltu. Voi myös olla, että vaatimus on sinällään perusteltu, mutta ei siinä laajuudessa kuin siinä on vaatimuksia esitetty”, toteaa Pyrhönen
Kiinteistökaupan virheessä on tavallisesti kysymys laatuvirheestä, jolloin kaupan kohde ei ole sellainen, kuin sopimuksessa on sovittu.
Kiinteistön virhettä arvioitaessa on otettava huomioon kiinteistön myyjän tiedonantovelvollisuus, mutta toisaalta myös ostajan tarkastusvelvollisuus. Myyjän on annettava ostajalle totuudenmukaisesti tietoa kiinteistön ominaisuuksista ja kunnosta ja ostajan tulee puolestaan tutustua kiinteistöön riittävän huolellisesti.
Riita voi perustua myös salaiseen virheeseen. Salaisella virheellä tarkoitetaan virhettä, jota kumpikaan osapuoli ei tiennyt kauppaa tehtäessä.
Pyydä lausunto rakennusalan asiantuntijalta
Useissa tapauksissa tilanne on se, että pystyäkseen muodostamaan mielipiteen asiasta, asianajaja tarvitsee avukseen rakennusalan ammattilaisen näkemyksen.
Rakennusalan ammattilaiselta saatetaan pyytää näkemystä vastapuolen teettämien tutkimusten tuloksista sekä siitä, millaisia korjaustoimia tutkimusten perusteella tulee tehdä, ja mitä se kustantaisi.
Perehdy huolella ostajan vaatimuksiin ja varmista asianajajalta niiden oikeellisuus
Mikäli ostaja esittää vaatimuksia sinua kohtaan, sinun kannattaa olla tarkka siitä, miten reagoit ostajan vaatimuksiin.
Huomiota on kiinnitettävä siihen, ovatko esitetyt vaatimukset oikeita ja perusteltuja. Lähes poikkeuksetta törmää siihen, että eri puolilta riitaa annetut asiantuntijalausunnot poikkeavat toisistaan.
Asiantuntijat saattavat olla yksimielisiä siitä, että korjaustoimia täytyy tehdä, mutta ovat erimielisiä niiden laajuudesta ja kustannuksista. Korjausten laajuus ja kustannukset saattavat vaihdella suuresti.
Korjaustarpeella saattaa olla merkitystä siihen, onko kyseinen kiinteistön virhe olennainen. Virhe on katsottu olennaiseksi, kun korjaaminen ei ole mahdollista kohtuullisessa ajassa kohtuullisin kustannuksin.
Tuolloin kaupan purkaminen on mahdollinen. Kaupan purkautuessa kiinteistö palautuu takaisin myyjälle ja myyjä palauttaa kauppahinnan ostajalle. Kaupan purkamista on käsitelty muun muassa Helsingin hovioikeudessa HHO S16/1973 ja korkeimmassa oikeudessa KKO:2015:58.
”Mikäli kiinteistökaupan virhe ei olisikaan olennainen, saattaa se oikeuttaa kauppahinnan alennukseen”, toteaa Pyrhönen. Asiassa tulee selvittää ensin se, onko perusteena sopimusrikkomus vai salainen virhe. Sopimusrikkomuksen ollessa kyseessä, kauppahinnan alentamisen kynnys on kohtuullisen matala. Salaisen virheen osalta kauppahinnan alentamiskynnyksen ylittyminen edellyttää sitä, että kohteessa on merkittävä poikkeama. Se, mitä merkittävällä poikkeamalla aina kyseisessä tapauksessa tarkoitetaan, saattaa olla tulkinnanvaraista.
Vahingonkorvaus voi tulla kyseeseen vain tapauksissa, joissa myyjä on syyllistynyt sopimusrikkomukseen. Sopimusrikkomukseen myyjä syyllistyy jättämällä kertomatta tai antamalla virheellistä tietoa kauppaan vaikuttavista seikoista, taikka jättämällä oikaisematta ostajalla olleen virheellisen käsityksen kauppaan vaikuttavasta seikasta.
Oikeudenkäynti vai sovittelu – valitse oikea tapa edetä prosessissa
Vaikka ostaja ja myyjä olisivat erimielisiä siitä, mistä asiassa on kysymys, neuvotteluja käydään osapuolten välillä sen selvittämiseksi, onko sovinto saavutettavissa.
”Pyrin riitatilanteissa aina sovinnolliseen ratkaisuun. Se on yleensä asiakkaalle kustannustehokkain ja nopein vaihtoehto”, toteaa Pyrhönen.
Osapuolet eivät kuitenkaan aina löydä sovinnollista lopputulemaa välilleen. Tässä vaiheessa käydään yleensä keskustelu siitä, siirtyykö asia oikeudenkäyntiin vaiko sovitteluun.
Ulkopuolista apua sovinnon löytämiselle miettiessään, osapuolet voivat pyytää esim. Suomen Asianajajaliiton sovittelijalistalta sovittelukoulutuksen saaneen asianajajan toimimaan asiansa sovittelijana. Hyväksi ulkopuoliseksi avuksi on kokemuksen mukaan osoittautunut tuomioistuinsovittelu. Tuomioistunsovittelulla riita-asiassa tarkoitetaan sitä, että käräjäoikeuden tuomari toimii sovittelijana osapuolten välillä. Mikäli osapuolet pääsevät sovittelussa sopimukseen, käräjäoikeuden tuomari voi vahvistaa osapuolten välisen sovinnon.
Tuomioistuinsovittelun saa vireille joko kanteella tai vapaamuotoisella hakemuksella. Sovittelun vireillepano hakemuksella on kanteeseen nähden kevyempi. Tuomioistuimet myös suosittavat tätä vaihtoehtoa.
”Oikeudenkäynnin jäädessä vaihtoehdoksi, tulee tiedostaa siihen liittyvät ongelmat ja riskit. Suurimpina ongelmina ovat suuret kustannukset, lopputuloksen epävarmuus sekä asian pitkittyminen. Tämän vuoksi oikeudenkäyntiä tulisi aina pitää viimeisenä vaihtoehtona”, toteaa asianajaja Kalle Pyrhönen.
Alkuneuvottelun varaaminen on hyvä tapa aloittaa
Ota yhteyttä asianajaja Kalle Pyrhöseen, kun tarvitset apua asunto- tai kiinteistökauppariitaan. Yhteydenotto voi tapahtua sähköpostilla, puhelimitse tai varaamalla ajan puhelimitse tapahtuvaan maksuttomaan alkuneuvotteluun.
”Alkuneuvottelu ei sido mihinkään, vaan sen tarkoitus on kartoittaa henkilön sen hetkinen tilanne ja antaa suuntaviivat jatkolle. Katsotaan siis mistä on kyse, ja neuvotaan viemään asiaa suuntaan tai toiseen. Jos asiakas kokee tarvitsevansa asianajajan apua ja tekee toimeksiannon meille, me hoidamme asiaa sen jälkeen joka suuntaan. Asiakkaan ei tarvitse hoitaa paperitöitä tai olla yhteydessä enää mihinkään, kuten asiantuntijoihin tai vastapuoleen. Jos asiakkaalla on oikeusturvavakuutus, teemme myös oikeusturvailmoituksen hänen puolestaan” opastaa Pyrhönen.
- Puhelin: 044 563 1558 ja 010 501 5990
- Whatsapp: 044 563 1558
- Osoite: Uusikatu 24 G 71, 90100 OULU
- Sähköposti: kalle.pyrhonen@kallepyrhonen.fi ja toimisto@kallepyrhonen.fi
