Kirjoittaja on Oulun läänin Kiinteistöyhdistyksen toiminnanjohtaja.
Osakashallinnassa olevien tilojen huoneistojen sisäpuolinen kunnossapitovastuu kuuluu osakkeenomistajalle rakenteita lukuun ottamatta. Osakas vastaa huoneiston seinien, kattojen ja lattioiden korjauksesta, sisäovista, ulko-oven sisäpuolesta, ikkunoiden tiivistämisestä, huoneistossa olevista kiinteistä laitteista, kuten jääkaapista, liedestä kiukaasta ja kaapistoista.
Yhtiön kunnossapitovastuulla on rakenteet, huoneistoon asennetut johdot, putket ja kanavat, jotka on asennettu samantasoisina rakennuksen huoneistoihin. Rakenteita ovat muun muassa runkorakenne, perustukset, lämpö- ja vesieristeet, julkisivu kokonaisuudessaan.
Yhtiö vastaa rakenteellista vioista siitä huolimatta onko yhtiö vai osakas rakenteet asentanut. Ratkaisevaa on ainoastaan samantasoisuus.
Esimerkiksi, jos osakas on asentanut muista huoneistoista poikkeavia, eritasoisia putkistoja, kunnossapitovastuu on osakkeenomistajalla. Kylpyhuoneiden vesi- ja kosteuseristeet ovat osa rakennetta. Kylpyhuoneiden pinnoitteena ja samalla ainoana vesieristeenä oleva matto kuuluu yhtiön kunnossapitovastuuseen.
Yhtiön kunnossapitovastuulla ovat rakenteista johtuvat sisäpuoliset viat. Yhtiön hoitovastuulla ovat huoneistoon asennetut johdot, putket ja kanavat, jotka on asennettu samantasoisina rakennuksen huoneistoihin.
Yhtiön suorittaessa korjausvastuuseensa kuuluvia töitä sen on periaatteessa saatettava huoneisto korjausta edeltävään tasoon. Jos osakas on kuitenkin asennuttanut huoneistoon normaalista poikkeavia eritysrakenteita, joiden ennalleen saattaminen tulee kalliimmaksi, ei yhtiöllä ole velvollisuutta maksaa tästä aiheutuvia lisäkustannuksia.
Tämä tarkoittaa esimerkiksi sitä, jos osakkeenomistaja on tehnyt pesuhuoneremontin ja korvannut muovimaton kaakelilaatalla. Vesivahingon sattuessa ja jos korjaus kuuluu yhtiölle, osakkeenomistaja korvaisi laatan ja maton välisen hintaeron. Toinen mahdollisuus olisi käyttää muovimattoa.
Osakkeenomistajalla
ilmoitusvelvollisuus
Asunto-osakeyhtiölain mukaan osakkeenomistajan on ilmoitettava yhtiölle viivytyksettä sellaisesta huoneiston viasta tai puutteellisuudesta, jonka korjaaminen kuuluu yhtiölle. Ilmoitus on syytä tehdä kirjallisesti.
Erityisen tärkeää on ilmoittaa etenkin kosteissa tiloissa havaituista vioista, kuten irtoavasta muovimatosta, irvistelevästä saumasta tai reiästä. Ilmoittamatta jättäminen saattaa johtaa korvausvastuuseen.
Jos vahinko on syntynyt osakkaan syyksi luettavasta huolimattomuudesta tai laiminlyönnistä, ovat yhtiölle normaalisti kuuluvat korvauskustannukset perittävissä osakkaalta kokonaan tai osittain.
Jos esimerkiksi kosteusvaurio syntyy sen vuoksi, että osakkeenomistaja antaa veden päästä rakenteisiin näkyvästi irronneen muovimaton saumasta, voi syntynyt vahinko jäädä kokonaisuudessaan hänen korvattavakseen.
Se onko osakkeenomistaja laiminlyönyt ilmoitusvelvollisuutensa arvioidaan tapauskohtaisesti. Lähtökohtana on se, mitä rakennusalaa tuntemattoman henkilön olisi tullut havaita.
Laitteita ei kannata
käyttää väärin
Myös asunnon laitteiden virheellinen käyttö, kuten poistoilmapuhaltimien sulkeminen ja samanaikainen kosteutta lisäävä liiallinen ilmankostutus, esimerkiksi pyykin kuivattaminen, saattaa aiheuttaa osakkaalle korjausvastuun.
Osakkeenomistajalla on laajat oikeudet päättää hallitsemiensa tilojen käytöstä ja siitä missä kunnossa näitä tiloja pidetään. Tähän liittyy myös laaja muutostyöoikeus.
Huoneiston ulkopuolelle ulottuviin muutoksiin vaaditaan yhtiön lupa. Muutostyöstä, joka voi vaikuttaa kantaviin rakenteisiin, talon eristyksiin, taloon asennettuihin vesi-, sähkö-, kaasu- tai vastaaviin tai ilmanvaihtojärjestelmään, on ennen sen aloittamista ilmoitettava hallitukselle tai isännöitsijälle.
Osakkeenomistajalta voidaan tarvittaessa edellyttää lisäselvityksiä, tarkempia suunnitelmia ja työselostuksia. Muutostöiden asiakirjat voivatkin olla tärkeitä dokumentteja, jos myöhemmin joudutaan arvioimaan onko osakas aiheuttanut muutostöillään vahinkoa.
Tarvittaessa yhtiö hakee osakkeenomistajan kustannuksella rakennusluvan. Hallituksen jäsenellä tai isännöitsijällä on oikeus valvoa, että osakkeenomistaja tekee tai teettää muutostyöt vahingoittamatta rakennusta tai tuottamatta haittaa yhtiölle tai toiselle osakkeenomistajalle. Isännöitsijän tai hallituksen jäsenen suorittama valvonta tai tarkastus ei poista osakkeenomistajan tai urakoitsijan vastuuta.
Osakkeenomistajan tulee tehdä muutostyöt huolellisesti hyvää rakennustapaa noudattaen. Mikäli muutostyö myöhemmin aiheuttaa vahinkoa, voi siitä seurata vahingonkorvausvastuu. Oikeuskäytännön mukaan korvausvastuu voi säilyä yli kymmenen vuotta.