Miten välttyä rii­doil­ta vanhan talon kau­pas­sa?

Viiden vuoden vastuu on käsite, jota useimmiten eivät tunne sen paremmin myyjät kuin ostajatkaan.

Maakaaren mukaan ostajan on ilmoitettava laatuvirheestä myyjälle viiden vuoden kuluessa siitä, kun kiinteistön hallinta on luovutettu tai hän menettää oikeutensa vedota siihen. Tämän viiden vuoden määräajan osalta täytyy kuitenkin muistaa se, että reklamaatio on tehtävä kohtuullisessa ajassa vahingon ilmenemisestä. Kohtuulliseksi ajaksi on katsottu muutama kuukausi.

Tämä ei kuitenkaan tarkoita sitä, että myyjä olisi viiden vuoden ajan vastuussa kiinteistön kaikista mahdollisista virheistä ja puutteista.

Vanhemmat talot ovat usein oman aikakautensa tuotteita.  Ne on rakennettu sen aikaisten rakennusmääräysten mukaan, sen aikaisilla materiaaleilla ja menetelmillä. Tästä johtuvat seuraukset vikoineen eivät ole välttämättä virheitä, vaan paremminkin rakennuksen ominaisuutta. Rakennuksen ikääntymisestä ja tavanomaisesta kulumisesta johtuvat korjaustarpeet eivät kuulu myyjän vastuulle.

”Talokaupan riitaisuuksien välttäminen on usein riippuvainen siitä, miten kaupan osapuolet onnistuvat omien velvollisuuksiensa täyttämisessä. Vanhan ja huonokuntoisenkin esim. kosteusvaurioisen talon uskaltaa ostaa tai myydä, jos ostaja tietää mitä on ostamassa ja myyjä tietää mitä on myymässä”, toteaa asunto- ja kiinteistökauppariitoihin erikoistunut asianajaja Kalle Pyrhönen.

Myyjän tulee täyttää tiedonantovelvollisuus

Myyjän keskeisin velvollisuus kiinteistökaupassa on tiedonantovelvollisuus. Velvollisuutensa myyjä täyttää antamalla kaikki kauppaan vaikuttavat tiedot ostajalle muun muassa kertomalla sen, onko taloon tehdyt remontit toteuttanut rakennusalan ammattilainen vai onko ne toteutettu itse.  Lisäksi myyjän tulee oikaista ostajan mahdolliset virheelliset käsitykset asioiden tilasta esimerkiksi talon rakenteista, rakennuksen koosta tai kunnosta.

”Tärkeää asiassa on se, että tiedonantovelvollisuus on ymmärrettävä laajassa merkityksessä. Siten tieto, jolla voi olla merkitystä kauppaan, tulee kertoa”, toteaa Pyrhönen.

Ostajan ja myyjän tulee täyttää kauppaan kuuluvat velvollisuutensa.

Ostajan tarkastusvelvollisuus ja erityinen tarkastusvelvollisuus

Ostajan on suoritettava kiinteistön tarkastus arvokkaaseen omaisuuteen kuuluvalla tavanomaisella huolellisuudella.

”Ostaja vastaa omasta huolimattomuudestaan, mikäli kaikkia merkittäviä ominaisuuksia ei ole tarkastuksessa selvitetty ”, toteaa asianajaja Kalle Pyrhönen.

Useissa riitatapauksissa virheiksi vedotut seikat ovat sellaisia, että ne olisi havaittu tai tullut havaita huolellisessa ennakkotarkastuksessa. Rakennukset tulee tarkastaa siltä osin kuin tiloihin on esteetön pääsy. Tarkastuksessa ei edellytetä suoritettavan erityisiä teknisiä toimenpiteitä tai mittauksia eikä muitakaan tavanomaisesta poikkeavia järjestelyjä.

Erityinen tarkastusvelvollisuus voi syntyä myyjältä saatujen tietojen tai kiinteistön tarkastuksessa havaittujen seikkojen perusteella. Esimerkiksi jos rakennuksessa on havaittavissa epäilyksiä herättäviä seikkoja, esimerkiksi kosteutta seinissä tai katossa, ostajalla on velvollisuus ryhtyä tarkempiin tutkimuksiin.

Ennakkotarkastusvelvollisuuden laajuus on ratkaistava aina tapauskohtaisesti ja kokonaisarvioinnin perusteella. Seuraavat seikat tulee huomioida ennakkotarkastusvelvollisuuden laajuutta arvioitaessa:

1. Kiinteistöstä saamasi tiedot

2. Tarkastuksessa tekemäsi havainnot

3. Mahdollisessa kuntotarkastuksessa tehdyt havainnot

Lainsäädäntö

Lain mukaan ostaja ei saa virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä. Tarkastusvelvollisuutensa perusteella ostaja ei saa vedota virheenä seikkaan, joka olisi voitu havaita ennen kauppaa tehtävässä tarkastuksessa.

Ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä.

Joka tapauksessa myyjä ei vapaudu vastuusta, jos hän on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti.

Ennen kauppaa tulee teettää kunnollinen tutkimus

Rakenteisiin menevä kuntotutkimus on ensisijaisen tärkeää tehdä vanhemmille taloille ennen kauppakirjan allekirjoittamista. Näin minimoidaan riskit riitojen syntymiselle.

Rakennuksen kunnon selvittäminen ennen kauppaa on tärkeää sekä myyjälle että ostajalle. Vähänkin vanhemman talon kohdalla kuntotutkimus on erityisen suositeltavaa, huomauttaa Pyrhönen.

Kuntotarkastukset eivät aina anna riittävää selvyyttä rakennuksen kunnosta, mikäli ne tehdään aistinvaraisesti. Mahdollisten rakenteessa olevien virheellisyyksien selvittämiseksi tutkimukset olisi suositeltavaa kohdistaa rakenteeseen. Rakenteeseen ulottuvia tutkimuksia ei tulisi kustannussäästöjen vuoksi jättää tekemättä.

”Pystytäänkö rakenteeseen kohdistuvilla tutkimuksilla poissulkemaan kaikki piilevät virheet, todennäköisesti ei, mutta niiden ilmenemisen riskejä voidaan selvästi vähentää edellyttäen, että tutkimukset tekee alansa ammattilainen”, huomauttaa Pyrhönen.

”Kuntotarkastuksen suhdetta myyntiin kannattaisi lähestyä siten, että myyjän olisi syytä teettää tarkastus jo ennen asunnon myyntiin laittamista. Tällöin myyjällä on selvempi käsitys kauppaamansa kohteen todellisesta kunnosta. Etukäteinen tarkastaminen ei monestikaan toteudu, vaan tarkastukset tehdään pääasiassa vasta ostotarjouksen tultua. Asia saattaa muuttua tuolloin ongelmalliseksi sen vuoksi, että ostotarjoukset ovat pääasiassa ehdollisia, ja jos jotain poikkeavaa tarkastuksessa ilmenee, tarjous saattaa raueta.”

Kiinnitä huomiota kauppakirjaan

Mahdollisimman tarkasti yksilöity kauppakirja on kaikkien etu

Osapuolten tulee kiinnittää erityistä huomiota kauppakirjaan, toteaa Pyrhönen.

Kauppakirjassa sovitaan kaikki kaupan kannalta merkittävät asiat. Sen vuoksi kauppakirjaan tulee kirjata kaikki kaupan ehdot yksityiskohtaisesti, jotta niillä olisi merkitystä mahdollisessa erimielisyystilanteessa.

Kauppakirjaan tehdyt vastuunrajoitukset vaikuttavat siihen, voiko myyjä esittää kauppahinnanalennus- tai kaupan purkuvaatimusta.

”Kyse voi olla esimerkiksi tilanteesta, jossa kaupan kohteessa ilmenee viite virheellisyydestä, jonka aiheuttajan selvittäminen edellyttäisi tarkempia tutkimuksia. Ostaja ei kuitenkaan koe tarkempia tutkimuksia tarpeelliseksi, vaikka myyjä olisi tutkimusten tekemisen kannalla. Tällöin kauppakirjassa voidaan rajata myyjän vastuuta mahdollisen virheellisyyden osalta. Vastuunrajoituksia kirjattaessa osapuolten tulee ymmärtää se, että ehtojen tulee olla yksiselitteisiä, perusteltuja ja kohtuullisia. Siten esimerkiksi pelkkä maininta ”talo myydään purkukuntoisena” ei ole välttämättä merkityksellinen, ellei talon purkukuntoisuus ilmene tarkemmin kauppakirjasta ja vaikuta jollakin tavalla kauppahintaan”, huomauttaa Pyrhönen.

”Mitä paremmin kauppakirjan ja sen ehtojen laatimisessa onnistutaan, sitä vähemmän yleensä riidellään.”

Alkuneuvottelun varaaminen on hyvä tapa aloittaa

Alkuneuvottelu ei sido mihinkään, vaan sen tarkoitus on kartoittaa henkilön sen hetkinen tilanne ja antaa suuntaviivat jatkolle.

”Katsotaan siis mistä on kyse, ja neuvotaan viemään asiaa suuntaan tai toiseen. Jos asiakas kokee tarvitsevansa asianajajan apua ja tekee toimeksiannon meille, me hoidamme asiaa sen jälkeen joka suuntaan. Asiakkaan ei tarvitse hoitaa paperitöitä tai olla yhteydessä enää mihinkään, kuten asiantuntijoihin tai vastapuoleen. Jos asiakkaalla on oikeusturvavakuutus, teemme myös oikeusturvailmoituksen hänen puolestaan”, opastaa Pyrhönen.

Ota yhteyttä asianajaja Kalle Pyrhöseen, kun tarvitset apua asunto- tai kiinteistökauppariitaan. Yhteydenotto voi tapahtua sähköpostilla, puhelimitse tai varaamalla ajan puhelimitse tapahtuvaan maksuttomaan alkuneuvotteluun.

Asianajotoimisto Kalle Pyrhöseltä saat ilmaisen alkukartoituksen tilanteellesi.