Jokainen talo tarvitsee korjaamista jossakin vaiheessa. Tämä totuus pätee niin pien- kuin kerrostaloihin, ja vaikka monia remontteja voikin lykätä, välttää niitä ei voi.
Viime aikoina on monissa taloyhtiöissä jouduttu ottamaan kantaa siihen, miten laaja peruskorjaus rakennuksessa olisi tarpeen ja mielekästä tehdä. "Kolme tonnia neliöltä" oli vanhan rahayksikön aikana toteamus, joka herätti kovasti keskustelua.
Usein miellettiin, että se on pelkän putkiremontin hinta, mutta todellisuudessa kyse oli talon muidenkin osien ja järjestelmien kunnostamisesta samassa yhteydessä.
Vaikka kalliin peruskorjauksen jälkeen talo on monilta osin uudenveroinen ja sen arvon on noussut selvästi, vaa'an toisessa kupissa ovat inhimilliset tekijät: pystyvätkö osakkaat suoriutumaan jopa 50 000 euron lisälaskusta ja kuinka he onnistuvat järjestämään asumisensa useita viikkoja kestävän remontin ajaksi.
Uusitaan, mikä
uusia täytyy
Kerralla tehtävän peruskorjauksen vaihtoehto on eri osien uusimisen jaksottaminen, jolloin otetaan huomioon jokaisen rakenteen elinkaari. Tämän vaihtoehdon puolesta liputtaa isännöitsijä Matti Räisänen, jolla on usean vuosikymmenen kokemus lvi-järjestelmistä.
"Tärkeintä on osata ajatella talo palikoista koostuvaksi ja katkaista remontti oikeaan kohtaan. Käyttövesi-, lämmitys-, ilmanvaihto- ja viemäriputkistoilla on kaikilla eri pituinen elinkaari. Jos kaikki uusitaan kertarysäyksellä, kaatopaikalle viedään hyvää tavaraa, jolla olisi voinut olla käyttöikää jäljellä vielä kymmeniä vuosia", hän kiteyttää.
Eripituinen elinkaari on myös saman järjestelmän eri osilla:
"Esimerkiksi viemäriputkisto ei happane koskaan yhtä aikaa. Ensin menee runkoputki, jonka yläreunaa kaasut syövyttävät mennessään kohti tuuletusputkea ja siitä ulos. Nousut sen sijaan ovat umpiperiä, ei niissä kaasu virtaa, joten ne kestävät huomattavasti kauemmin. Miksi vain vikaa ei korjata", Räisänen kysyy.
Vuoto ei välttämättä
koko putkiston vika
Räisänen korostaa, että aina vuodon sattuessa pitää tarkasti selvittää sen syy. Missään tapauksessa ei ole järkevää ryhtyä suunnittelemaan koko putkiston uusimista ilman perusteellista tutkimista.
"Aikaisemmin kupariputkia juotettiin messingillä, ja sinkkikadon vuoksi yksinkertaisesti vain liitos voi vuotaa. Tai sitten putkimies on aikanaan tehnyt vain virheen, joka tulee esille vasta nyt. Myös materiaalissa voi olla monenlaisia valmistusvikoja", hän kertoo.
"Reiän muodostuminen kertoo paljon. Minä paikkaan pienet reiät väliaikaisesti, ja säännöllisin väliajoin käyn tutkimassa tilanteen. Jos koko putki on huono, reikä alkaa liestyä. Jos taas ei, kyseessä on paikallinen vika, vaikkapa valukupla raudassa."
"Tosin joskus kupariputkistoja on mennyt hyvinkin nopeasti, syynä on ollut kuparin ja veden laatu. Myös hoitaminen vaikuttaa paljon. Jos lämmitysjärjestelmään lisätään jatkuvasti happirikasta ilmaa, putkisto pääsee syöpymään. Vuodosta pitäisi aina ilmoittaa isännöitsijälle eikä vain lisätä vettä. Tämän vuoksi en suosittele myöskään putkistojen huuhtelemista, koska silloin sinne pannaan uutta happirikasta ilmaa. Sakasta pääsee kyllä eroon sivuvirtasuodattimilla," Räisänen selvittää.
Ainoa osa, joka Räisäsen mielestä kannattaa uusia ilman sen perusteellisempaa tutkimista heti ongelmien ilmettyä, on talon ulkopuolinen betoniviemäri.
"Uudet pesuaineet ovat aiheuttaneet sen, että niistä alkaa betoni hävitä pois. Onneksi korjaus ei tule kovin kalliiksi, kun sisälle voidaan ujuttaa uusi putki. Se kyllä mahtuu, jos vain vanha linja on tarpeeksi suora."
Vain vähän
häiriötä asumiselle
Kun talon eri osien korjaukset jakautuvat useille vuosille, tarkoittaako se samalla sitä, että talo on jatkuvasti kuin rakennustyömaa? Räisänen tyrmää luulon heti:
"Isossakin talossa, jossa on useita nousulinjoja, töissä on yhdestä kahteen putkimiestä ja yhdessä linjassa kerrallaan. Kytkentävaiheen aikana vesi voi muutaman tunnin olla poikki. Suurin osa asukkaista tietää korjausten olevan käynnissä vain siitä, että putkimiesten auto on pihalla", hän naurahtaa.
Asunnoissa putket vedetään pinta-asennuksina, jolloin paikkoja ei tarvitse repiä auki. Vanhat putket saavat jäädä rakenteisiin. Ihmiset voivat koko ajan asua kodeissaan. Putkia taas on saatavana eri värejä, kuparia, maalattua, kromattua mieltymysten mukaan. Erikoisempaa haluava maksaa sitten vain erotuksen normaalitasoon verrattuna.
Räisäsen mallissa muu kylpyhuoneen remontointi jää osakkaalle. Jos paikat on jo uusittu, niitä ei tarvitse purkaa. Vastaavasti putkistoja uusittaessa voidaan ottaa huomioon, aiotaanko pesutiloja lähivuosina korjata ja miten.
Ainoastaan jos lattiassa olevissa putkissa on vuotoja, rakennetta joudutaan avaamaan.
Ei suuria
kertakustannuksia
Putkistojen ohella samalla tavalla voidaan jaksottaa muutkin korjaukset. Sähköjohdoista voidaan uusia taloyhtiön kustannuksella nousujohdot; sitten vaikkapa huoneistosaunaa suunnitteleva osakas vetäisi siitä asuntoonsa tarvittavat johdot omalla kustannuksellaan.
Ulkovaippaakaan ei tarvitse kunnostaa joka kerta kokonaan, sillä varjonpuolella olevat seinät ja ikkunat eivät tarvitse maalaamista niin usein kuin etelänpuolella olevat.
Asukkaiden kannalta varmasti merkittävin etu jaksottamisella on, ettei suuria kertainvestointeja tarvita. Räisänen ei myöskään allekirjoita väitettä, että pitkän ajan kuluessa tehdyt korjaukset tulisivat kokonaiskustannusiltaan kalliimmiksi kuin kerralla tehdyt. Ensinnäkin urakoitsijoiden kilpailuttaminen on helpompaa.
"Pieniin korjauksiin tekijöitä löytyy parikymmentä, isoihin täällä kolme. Yhdelle aaneloselle mahtuviin tarjouspyyntöihin saa hyvin vastauksia. Lisäksi remontteja voidaan tehdä pakkaskaudella, jolloin rakennusalalla on muuten hiljaisempaa," hän kertoo.
"Monissa taloyhtiöissä korjauksia on voitu tehdä ilman, että on tarvinnut kerätä lainkaan ylimääräisiä vastikkeita."