Asuntokauppa käy hitaasti. Etuoven mukaan on koko Suomessa myytävänä uusia asuntoja 14 500 ja vanhoja 42 000. Pääkaupunkiseudulla on tarjolla 5 000 asuntoa, ja esimerkiksi Kuopiossa yli 900 uutta asuntoa.
Markkinoiden hyytymisen syyksi on arvioitu korkeaa korkoa, asuntojen kovaa hintaa, pienten uusien asuntojen ylitarjontaa ja markkinoiden ylikuumentumista.
Uudisasuntojen hinnat vaihtelevat paikkakunnan koon ja kysynnän mukaan. Korkeimmat hinnat ovat pääkaupunkiseudulla ja muutamissa kasvukeskuksissa. Osassa niitä, Tampereella ja Oulussa, ovat hinnat pysyneet kohtuullisempina toisin kuin esimerkiksi Kuopiossa ja Jyväskylässä.
Kaupungeilla on kaavoitusmonopoli, ja sitä pitäisi osata käyttää viisaasti. Kaavoitettujen tonttien kysyntää pienempi tonttimäärä on aiheuttanut hintakilpailun. Asemakaavamääräykset antavat puitteet rakentamisen kustannuksille ja vaativat asemakaavamääräykset nostavat asuntojen hintaa, kuten myös asuntojen pieni pinta-ala.
Rakennusliikkeet ovat hakeneet myytävyyttä jopa 60–70 prosentin taloyhtiölainoilla ja tontit on myyty sijoittajalle. Ostaja on voinut päättää ostaako asuntonsa omalla tai vuokratonttiosuudella. Uusien asuntojen hoito-, pääoma- ja tonttivastikkeet ovat näin tehneet omistusasumisen varsin kalliiksi. Kauppa ei sittenkään käy. Saattaa olla, että asunnot ovat joko väärässä paikassa, vääränlaisia tai kokonaishinta koetaan liian korkeaksi.
Asuntokauppaan vaikuttavat myös pankit, jotka arvioivat ostajan tarvitsemaa lainan määrää eivätkä kaikki päätökset ole myönteisiä.
Julkisuudessa on ollut vähemmän esillä uuden ja vanhan asunnon hintojen eriytyminen. Kun uusi asunto maksaa 4 500–6 000 euroa neliöltä, voi ostajan vanhan asunnon hinta jäädä noin 2 000 euroon neliöltä.
Paikkakuntien ja kaupunkien eriytyminen eri alueilla on muuttanut markkinat. Varainsiirtoverojen maksutietojen perusteella on Suomessa enää noin 30 paikkakuntaa, jossa myytyjen vanhojen asuntojen keskihinta on yli 2 000 euroa neliömetri. Asuntojen hintojen suuri eriytyminen on siis tapahtunut.
Autokaupassa on aivan sama tilanne, jos vanhan 15 000 euron hintaisen käytetyn auton omistaja mieluilee ostavansa uuden 60 000 euron sähköauton, niin kauppa ei synny, kun väliraha on ostajalle liian suuri.
Suomessa on kohtuuttoman paljon valtiovallan vuosikymmeniä kestäneiden keskittämistoimien johdosta perspektiivittömiä kuntia ja kaupunkeja, joissa asunnot ovat markkina- ja vakuusarvoltaan lähes nollan arvoisia. Kuihtuvissa väestötappiosta kärsivissä kunnissa ja kaupungeissa on suuri määrä tyhjiä kerrostaloja.
Noin miljoona suomalaista on joutunut jättämään kotinsa työn perässä. Suomessa on nyt noin 375 000 tyhjää asuntoa eli yli 11 prosenttia maamme asuntokannasta. Ovatko nämä asunnot vai työpaikat väärässä paikassa? Työvoiman liikkuvuuden tavoittelulla on siis hintansa. Onko Suomella enää varaa jatkaa näin?
On turha kuvitella, että työntekijä myy maalla omakotitalonsa 10 000 eurolla ja lähtee perheineen työn perässä pääkaupunkiseudulle vuokratorppariksi. Pitäisikö luvata ainakin osalle asunnoista ”romutuspalkkio” ja vapauttaa kiinteistöverosta tai antaa tämän pienen asuntovarallisuuden vaihtaa omistajaa ilman varainsiirtoveroa?
Asuntorakentajien ahdinko ei ratkea uudistuotannon varainsiirtoveron helpotuksin tai lisäämällä vuokra-asuntotuotantoa, jolloin omistusasuntojen kauppa hidastuisi lisää.
Rohkenen arvioida, että edessä ovat markkinatilanteen korjaavat uusien asuntojen hinnanalennukset. Uudistuotannon päästessä käyntiin vuonna 2025 on tarjolla asuntoja, joiden sijaintipaikkakunnat, tontinhankinnat, suunnittelu-, laatu- ja katetavoitteet tuovat viriäville markkinoille kohtuuhintaisia uuteen markkinatilanteeseen soveltuvia asuntoja.
Pekka Rantala
Kuopio