Urakkasopimus on erittäin keskeinen työväline rakennushankkeiden ohjauksessa. Urakkasopimuksilla voidaan vaikuttaa rakentamisen laatuun ja rakennusten elinkaarikustannuksiin.
Vaikka urakkasopimus on yksi keskeisistä sopimustyypeistä, se ei ole lainsäädäntöön perustuva sopimustyyppi kuten esimerkiksi kiinteistönkauppa. Urakkasopimuksen oikeudellinen asema perustuu keskeisesti sopimusoikeuden yleisiin oppeihin. Sopimusoikeuden yleisten oppien kehittäminen on oikeustieteen tehtävä. Urakkasopimuksen oikeustieteellisellä tutkimuksella voidaan parhaimmillaan tuottaa suoranaista hyötyä rakentamistoimialalle ja yhteiskunnalle laajemminkin.
Oikeustieteellinen väitöskirja
Olen Helsingin yliopistossa 26.4.2016 hyväksytyssä väitöskirjassani Urakkasopimuksen muutokset tutkinut urakkasopimuksen solmimisen jälkeen ilmeneviä muutoksia ja niiden vaikutuksia tilaajan ja urakoitsijan välisessä sopimussuhteessa.
Tutkimuksessa osoitettiin, että urakkasopimuksen aikana ilmeneviä muutoksia voidaan useimmiten hallita sopimuksen täydentämisen avulla. Sopimuksen täydentämisellä tarkoitetaan sitä, että urakkasopimus pysyy sitovana voimassa kuitenkin siten, että sopimuksessa olevia aukkoja voidaan määrättyjen edellytysten vallitessa täyttää ja sopimusehtoja neuvotella uudelleen, mikäli osapuolten välisen sopimustasapainon säilyttäminen sitä edellyttää.
Tutkimustulokset kannustavat tilaajia ja urakoitsijoita ratkaisemaan urakkasopimuksen muutoksiin liittyviä tilanteita ensisijaisesti urakan aikana neuvottelemalla sen sijaan, että osapuolet selvittäisivät tilanteita jälkeenpäin vahingonkorvauskysymyksinä.
Urakkasopimus tarkoituksellisesti epätäydellisenä sopimuksena
Urakkasopimuksessa tilaaja ja urakoitsija määrittelevät yhteisen tavoitteen, sopivat keskinäisestä työnjaostaan ja varautuvat urakkasopimuksen solmimisen jälkeen ilmeneviin muutoksiin. Urakkasopimukselle on ominaista tarkoituksellinen epätäydellisyys ja täydentyvyys. Nämä ominaisuudet ovat tärkeitä, jotta urakkasopimus olisi taloudellisesti tehokas ja jotta se mukautuisi urakkasopimuksen solmimisen jälkeen ilmeneviin muutoksiin.
Tyypillisiä urakkasopimuksen muutostilanteita ovat lisä- ja muutostyöt sekä urakkaa viivästyttävät osapuolista johtuvat häiriötilanteet, kuten tilaajan tai urakoitsijan viivästys, sekä osapuolista riippumattomat häiriötilanteet, kuten ylivoimaisesta esteestä aiheutuvat viivästykset.
Muutostyömenettelyistä
Muutostyöt aiheuttavat rakennushankkeen aikana tilaajan ja urakoitsijan välille usein erimielisyyksiä. Erimielisyyksien vähentämiseksi on tärkeää, että osapuolilla on yhteneväinen ja johdonmukainen käsitys menettelytavoista, joita muutostöistä sovittaessa on noudatettava.
Muutostöiden osalta johtava periaate on se, että tilaajalla on päätösvalta työntulokseen. Tilaaja päättää aina viime kädessä siitä, toteutetaanko jokin muutos vai ei. Tätä päätöstä varten tilaajalla tulisi olla tieto siitä, mitä vaikutuksia muutoksilla on urakkahintaan ja urakka-aikaan.
Toinen johtava periaate on se, että muutokset työntuloksessa voivat johtaa muutokseen urakkahinnassa ja/tai urakka-ajassa, mikäli sopimustasapainon säilyttäminen sitä edellyttää. Tämä tarkoittaa muun muassa sitä, että urakoitsijalla on oikeus saada korotusta urakkahintaan ja/tai pidennystä urakka-aikaan, mikäli tilaajan määräämät muutokset lisäävät urakan toteuttamiskustannuksia tai niiden toteuttaminen vaati enemmän aikaa, kuin urakkasopimuksessa oli varattu.
Edellä tarkoitetut muutostyömenettelyn periaatteet toteutuvat parhaiten, mikäli osapuolet noudattavat urakan aikana asianmukaisia menettelytapoja muutostöistä sopimiseksi. Asianmukaisten menettelytapojen noudattaminen vähentää urakan riitautumisen riskiä ja helpottaa mahdollisten erimielisyyksien ratkaisemista jälkikäteen.