Ostaja oli saanut hengitystieoireita pian kaupan jälkeen, ja tämän vuoksi kohteeseen oli tehty tutkimuksia. Kohteen ulkoseinien alaosiin tehtiin rakenneavauksia, joissa havaittiin, että sokkelin ja alaohjauspuun välistä puuttuu kapillaarikatko. Ulkoseinien alaosien eristeistä otettiin materiaalinäyteitä. Materiaalinäytteissä havaittiin viitteitä vauriosta. Ulkoseinien alaosat olivat mikrobivaurioituneet kauttaaltaan korjausta vaativalla tavalla. Kaupan kohteessa havaittiin myös ilmavuotoja seinien alaosissa, jonka takia haitallisilla mikrobeilla oli yhteys sisäilmaan.
Ostajalta tuli reklamaatio, koska hänen mukaansa taloon tuli tehdä mittava korjaus. Ostaja vaati kaupan purkua, koska hänen mielestään kohde oli ns. hometalo. Toissijaisesti ostaja vaati kauppahinnanalennusta korjauskustannuksia vastaavalla määrällä.
1. Ota yhteyttä kiinteistöjuridiikkaan erikoistuneeseen asianajajaan
”Saadessasi reklamaation ostajalta, sinun kannattaa ottaa välittömästi yhteyttä kiinteistöjuridiikkaan erikoistuneeseen asianajajaan”, neuvoo kiinteistölakimies Kalle Pyrhönen.
Tämä siksi, että talokaupassa on aina kyse suuresta taloudellisesta arvosta. Asiantunteva asianajaja kykenee arvioimaan tilanteessa sen, onko ostajalta tullut vaatimus perusteltu vai ei.
Saattaa olla, että ostaja on passiivisuutensa vuoksi menettänyt jo oikeutensa esittää vaatimuksia, tai vaatimus ei ole lainkaan perusteltu.
”Voi myös olla, että vaatimus on sinällään perusteltu, mutta ei siinä laajuudessa kuin siinä on vaatimuksia esitetty”, toteaa Pyrhönen.
Kiinteistökaupan virheessä on tavallisesti kysymys laatuvirheestä, jolloin kaupan kohde ei ole sellainen, kuin sopimuksessa on sovittu.
Kiinteistön virhettä arvioitaessa on otettava huomioon kiinteistön myyjän tiedonantovelvollisuus, mutta toisaalta myös ostajan tarkastusvelvollisuus. Myyjän on annettava ostajalle totuudenmukaisesti tietoa kiinteistön ominaisuuksista ja kunnosta ja ostajan tulee puolestaan tutustua kiinteistöön riittävän huolellisesti.
Riita voi perustua myös salaiseen virheeseen. Salaisella virheellä tarkoitetaan virhettä, jota kumpikaan osapuoli ei tiennyt kauppaa tehtäessä.
2. Pyydä lausunto rakennusalan asiantuntijalta
Usein tilanne on se, että, pystyäkseen muodostamaan mielipiteen asiasta, asianajaja tarvitsee avukseen rakennusalan ammattilaisen näkemyksen.
Rakennusalan ammattilaiselta saatetaan pyytää näkemystä vastapuolen teettämien tutkimusten tuloksista sekä siitä, millaisia korjaustoimia tutkimusten perusteella tulee tehdä, ja mitä korjaukset maksavat.
3. Varmista ostajan vaatimusten oikeellisuus
Mikäli ostaja esittää vaatimuksia sinua kohtaan, sinun kannattaa olla tarkka siitä, miten reagoit ostajan vaatimuksiin. Huomiota on kiinnitettävä siihen, ovatko esitetyt vaatimukset oikeita ja perusteltuja. Lähes poikkeuksetta törmää siihen, että eri puolilta riitaa annetut asiantuntijalausunnot poikkeavat toisistaan.
Asiantuntijat saattavat olla yksimielisiä siitä, että korjaustoimia täytyy tehdä, mutta ovat erimielisiä niiden laajuudesta ja kustannuksista. Korjausten laajuus kustannukset saattavat vaihdella suuresti.
Korjaustarpeella saattaa olla merkitystä siihen, onko kyseinen kiinteistön virhe olennainen. Virhe on katsottu olennaiseksi, kun korjaaminen ei ole mahdollista kohtuullisessa ajassa kohtuullisin kustannuksin.
Tuolloin kaupan purkaminen on mahdollinen. Kaupan purkautuessa kiinteistö palautuu takaisin myyjälle ja myyjä palauttaa kauppahinnan ostajalle.
Kaupan purkamista on käsitelty muun muassa Helsingin hovioikeudessa HHO S16/1973 ja korkeimmassa oikeudessa KKO:2015:58.
Usein käydään keskustelua myös siitä, tiesikö myyjä riidan kohteena olevista seikoista ennen kauppaa, mutta jätti niistä kertomatta.
”Mikäli myyjä jättää ennen kauppaa kertomatta ostajalle kaupan kannalta merkityksellistä tietoa, saattaa se aiheuttaa vahingonkorvausvelvollisuuden”, toteaa Pyrhönen.
Olisiko riita ollut estettävissä?
Tässä tapauksessa rakenteisiin menevässä kuntotarkastuksessa ennen kauppaa olisi mahdollisesti löydetty kaupan jälkeen havaitut viat.
Tällöin riitatilannetta ei välttämättä olisi koskaan tullutkaan.
”Sen vuoksi neuvon, että vähänkin vanhemman omakotitalon kohdalla kannattaa tehdä kunnollinen kuntotutkimus”, sanoo Pyrhönen
Mikäli tarvitset apua asunto- ja kiinteistökauppariidassa, ota rohkeasti yhteyttä!
Asianajotoimisto Kalle Pyrhöselle voit varata ilmaisen 20 minuutin alkukartoituksen, joka käydään puhelinkeskusteluna. Alkukartoitus ei sido soittajaa mihinkään, vaan sen tarkoitus on nimenmukaisesti kartoittaa henkilön sen hetkinen tilanne ja antaa suuntaviivat jatkolle.
