Kiin­teis­tö­kau­pas­sa ilmeni on­gel­ma, ja en­nak­ko­tar­kas­tus jäi te­ke­mät­tä – voiko ostaja silti vedota vir­hee­seen?

Asianajotoimisto Kalle Pyrhönen auttaa asunto- ja kiinteistökauppojen riitatilanteissa: alkukartoitus on maksuton

Ostajan tarkastusvelvollisuus on kiinteistökaupan keskiössä

Moni kiinteistökauppariita alkaa tilanteesta, jossa ostaja on jättänyt kiinteistön tarkastuksen pintapuoliseksi.

Vaikka kauppakirjaan saattaa olla kirjattu ”kohde myydään siinä kunnossa kuin se on”, ongelmat alkavat, kun ostaja löytää jälkikäteen esimerkiksi vesivahingon, lahonneita rakenteita tai puutteita salaojissa.

Asunto- ja kiinteistökauppariitoihin erikoistunut asianajaja Kalle Pyrhönen kertoo, että ostajalle tarkastusvelvollisuus on yksi maakaaren tärkeimmistä osuuksista.

”Ostajan on perehdyttävä kiinteistöön huolellisesti. Jos ostaja olisi voinut havaita virheen ennen kauppaa, hänen on hankala vedota siihen myöhemmin myyjän vastuulla olevana virheenä”, Pyrhönen selventää.

Ostajan tulee täyttää kauppaan kuuluvat velvollisuutensa

Ostajan tarkastusvelvollisuus ei tarkoita vain kiinteistön silmämääräistä tarkastamista. Siihen kuuluu myös olennaisten asiakirjojen, kuten esimerkiksi rakennuslupien, energiatodistuksen ja mahdollisten aiempien korjausraporttien, läpikäynti.

Kuntotarkastus on eräänlainen vakuutus kaupan osapuolille

Kiinteistökaupassa asiantuntijan suorittaman kuntotarkastuksen tekeminen ei ole lain vaatimus, mutta käytännössä se toimii ostajan tärkeimpänä turvaverkkona.

”Jos ostaja jättää kuntotarkastuksen teettämättä, riski on aina hänen. Sama pätee, jos tarkastus tehdään, mutta ostaja ei perehdy raporttiin tai sivuuttaa sen varoitukset. Täytyy kuitenkin muistaa, että kuntotarkastus ei poista kaikkia riskejä ”, Pyrhönen korostaa.

Kiinteistön virheestä voi tulla riitaa erityisesti silloin, kun kyse on niin sanotusta havaittavissa olevasta virheestä. Tällöin ratkaisevaa on, olisiko ostajan pitänyt havaita puute ennen kauppaa esimerkiksi kuntotarkastuksessa tai silmämääräisesti.

Oikeuskäytännössä on useita tapauksia, joissa ostajan väite piilevästä virheestä on hylätty, koska ongelman olisi pitänyt olla havaittavissa. Esimerkiksi kosteusjäljet rakenteissa ovat seikkoja, joita tuomioistuimet pitävät usein havaittavissa olevina merkkeinä.

Kuntotutkimus vähentää riskiä riitatilanteiden syntymiseen

Sekä ostajan että myyjän on tärkeää dokumentoida tarkastukset ja käydyt keskustelut.

”Ostajan kannattaa säilyttää kuntotarkastusraportit ja sähköpostiviestit, joissa hän on pyytänyt lisätietoja. Samoin myyjän on syytä kertoa avoimesti kaikista tiedossaan olevista vioista. Riidat syntyvät usein juuri epäselvyydestä siitä, mitä on sanottu ja mitä ei.”

Voiko ostaja siis vedota virheeseen, vaikka tarkastus jäi tekemättä?

Kyllä, mutta vain tietyin edellytyksin. Jos virhe on piilevä eli sellainen, jota ei olisi voinut havaita tavanomaisessa tarkastuksessa, ostajalla on oikeus vedota siihen ja vaatia myyjältä hinnanalennusta tai jopa kaupan purkua.

Tällöin on kuitenkin tärkeää toimia nopeasti ja oikein: virheestä on reklamoitava myyjälle kirjallisesti kohtuullisessa ajassa sen havaitsemisesta, viimeistään viiden vuoden kuluessa hallinnan luovutuksesta.

Jos reklamaatio viivästyy tai on puutteellinen, ostajan oikeus vaatia hyvitystä voi raueta kokonaan. Siksi asiantuntevan lakimiehen puoleen kannattaa kääntyä heti, kun virhettä epäilee. Näin varmistetaan, että oikeudet eivät katoa muotovirheiden tai aikarajojen vuoksi.

Asianajotoimisto Kalle Pyrhönen Oy on erikoistunut asunto- ja kiinteistökauppoihin liittyviin riitatilanteisiin. Jos pohdit kaupantekoon tai virhevastuuseen liittyviä kysymyksiä, voit varata maksuttoman alkuneuvottelun verkkosivuillamme.