Ket­juun­tu­nut kiin­teis­tö­kaup­pa­rii­ta – Kuka on vas­tuus­sa vir­heis­tä, kun kiin­teis­tö vaihtaa omis­ta­jaa useam­man kerran viiden vuoden vas­tuu­ajan si­säl­lä?

Maakaaressa kiinteistön laatuvirheestä ilmoittamiselle säädetty yleinen viiden vuoden määräaika on suhteellisen pitkä ja siinä ajassa saattaa kaupan osapuolten elämässä tapahtua suuriakin muutoksia.

Pariskunta oli löytänyt unelmiensa omakotitalon, ja he päättivät ostaa sen. Aika pian kaupan jälkeen heidän elämässään tapahtui kuitenkin yllättävä elämänmuutos ja he joutuivat myymään talonsa. He olivat asuneet ostamassaan talossa ilman ongelmia, mutta pian myynnin jälkeen uudet omistajat olivat alkaneet oireilemaan talossa. Nyt ostajat vaativat reklamaatiossaan kaupan purkamista tai hinnanalennusta.

”Reklamaation saatuaan pariskunta kääntyi puoleeni. Neuvottelussa tuli ilmi, että he olivat ostaneet riidan kohteena olevan talon vain kaksi vuotta sitten. Kerroin heille, että koska kaupan kohteen edellisen omistajan vastuuaikaa on edelleen jäljellä, voi myyjillä olla oikeus esittää vaatimuksia edellistä omistajaa kohtaan”, kertoo asianajaja Kalle Pyrhönen.

Ei ole mitenkään harvinaista, että kiinteistö vaihtaa omistajaa useamman kerran viiden vuoden aikana. Tästä saattaa syntyä tilanne, jossa kiinteistöllä on kaksi tai useampia myyjätahoja, joiden osalta maakaaressa tarkoitettu yleinen viiden vuoden virhevastuun määräaika on vielä avoinna

Osapuolet ketjuuntuneessa kiinteistökauppariidassa

Suurimmassa osassa kiinteistökauppariitoja osapuolina ovat vain yhden kaupan osapuolet eli kiinteistön nykyiset omistajat sekä heille kiinteistön myynyt taho. Jos kiinteistö on kuitenkin vaihtanut omistajaa useamman kerran viiden vuoden aikana, ovat riidan osapuolina mahdollisesti vielä aiemmat myyjät.

Jos maakaaressa säädetty virheilmoitusta koskeva viiden vuoden määräaika on edelleen auki edeltäviin kauppoihin, on syytä selvittää, onko mahdollista kohdistaa vaatimuksia kaupan kohteen edellisiin omistajiin.

Reklamoitaessa myös edeltävään kauppaan, syntyy niin sanottu ketjuuntunut kiinteistökauppariita, jossa myös kohteen edellisen myyjän vastuu kiinteistökaupassa olevaa virhettä koskien voi toteutua.

Yksityisten henkilöiden välisissä toisiaan seuraavissa kaupoissa, kukin osapuoli on suoraan vastuussa aina vain omalle sopijakumppanilleen. Nykyinen omistaja ei voi suoraan kohdistaa vaatimuksiaan ohi oman sopimuskumppaninsa, vaan hänen täytyy reklamoida ja esittää vaatimukset myyjälle, jolta hän on kaupan kohteen ostanut.

Mikäli myyjän edeltäjä on ammattimaisesti kiinteistöjä rakentava tai myyvä elinkeinonharjoittaja on kuluttajan asemassa olevalla ostajalla joissakin tapauksissa oikeus esittää vaatimuksia suoraan myyjän edeltäjälle. Tämä edellyttää kuitenkin, että myyjä on ollut kuluttajan asemassa. Tulee kuitenkin huomioida, että elinkeinonharjoittaja vastaa ainoastaan virheistä ja euromäärästä, joista hän olisi ollut vastuussa omalle sopijakumppanilleen.

5 vuoden vastuuaika sekä kohtuullinen reklamaatioaika

Maakaari on laki, jota sovelletaan kiinteistökauppaan sekä vuokraoikeudenkauppaan. Maakaarta sovelletaan myös silloin, kun kiinteistössä havaitaan virhe ja virheen johdosta reklamoidaan myyjää tai puolustaudutaan ostajan virheväitteitä vastaan.

Maakaaren mukaan ostajan on ilmoitettava laatuvirheestä myyjälle viiden vuoden kuluessa siitä, kun kiinteistön hallinta on luovutettu tai hän menettää oikeutensa vedota siihen.

Tämän viiden vuoden määräajan osalta täytyy kuitenkin muistaa se, että reklamaatio on aina tehtävä kohtuullisessa ajassa vahingon ilmenemisestä. Kohtuulliseksi ajaksi on katsottu muutama kuukausi.

Tämä ei kuitenkaan tarkoita sitä, että myyjä olisi viiden vuoden ajan vastuussa kiinteistön kaikista mahdollisista virheistä ja puutteista.

”Usein törmään asiakkaideni kanssa tilanteeseen, jossa talon nykyinen omistaja ja tälle kohteen myynyt taho ovat saattaneet olla pitemmän aikaa viestinvaihdossa virheistä ja teettäneet tutkimuksia kohteeseen. He eivät kuitenkaan ole ilmoittaneet havaituista virheistä ketjussa olevalle edelliselle myyjälle, jonka virhevastuuaikaa on vielä jäljellä”, kertoo asianajaja Kalle Pyrhönen

Jos sopimusketjussa olevaa edellistä myyjää ei reklamoida havaituista virheistä kohtuullisessa ajassa vahingon ilmenemisestä, ja viimeistään viiden vuoden määräajassa, voi sopimusketjussa oleva taho menettää oikeutensa esittää vaatimuksia omaa myyjäänsä kohtaan, vaikka kaupan kohteen virheet olisivat peräisin tämä omistusajalta.

Ketjuuntuneessa kiinteistökauppariidassa, virhehavainnon esiin tultua onkin tärkeä reklamoida virheestä myös kiinteistökauppojen ketjussa aikaisempaan omistajaa, jotta edellisen myyjän vastuu kiinteistökaupassa voidaan tarvittaessa saattaa voimaan ja mahdolliset oikeudenmenetykset vältettäisiin.

Mitä vaatimuksia voi esittää kiinteistökauppojen ketjussa olevalle edelliselle myyjälle?

Jotta vaatimuksia voidaan kohdistaa edelliseen myyjään, on virheen täytynyt olla olemassa jo silloin, kun myyjä on ostanut kaupan kohteen edelliseltä omistajalta. Esimerkiksi myöhemmin ilmennyt, vian aiheuttanut virheellinen rakenne katsotaan virheeksi, joka on ollut olemassa jo kaupantekohetkellä.

Nykyisen omistajan vaatimukset määrittävät käytännössä sen, mitä vaatimuksia hänen sopimuskumppaninsa voi esittää edelleen sille myyjälle, jolta hän on kohteen ostanut. Siten tämä ei voi vaatia aiemmalta omistajalta kiinteistökaupan purkua, jos tällaista vaatimusta ei ole häneen itseensä kohdistettu. Tällainen vaatimus ei ole mahdollinen, koska hänellä ei ole mahdollisuutta palauttaa kaupan purkuun vaadittavaa kiinteistön hallintaa kiinteistökauppojen ketjussa olevalle aiemmalle myyjälle.

Ketjuuntuneissa kiinteistökauppariidoissa vaatimukset usein ”vyörytetään” edellisille myyjille. Tämä tarkoittaa sitä, että samat vaatimukset, jotka nykyinen omistaja esittää myyjälleen, ja tämä esittää ne ketjussa eteenpäin.

Vaatimusten esittäminen eteenpäin voi tuntua edellisestä omistajasta kohtuuttomalta, sillä kiinteistö ollut poissa hänen hallinnastaan jo pidemmän aikaa. Joku omistajista on talossa asuessaan saattanut tehdä kohteeseen muutostöitä ja remontteja, joihin hän ei ole voinut mitenkään vaikuttaa. Talo ei ole enää samanlainen, mitä se on ollut hänen kaupantekonsa aikaan. Lisäksi kaupat ovat tiedoiltaan voineet olla hyvinkin erilaisia. Kohdetta myydessä hän on antanut ostajalle riittävät ja oikeat tiedot kiinteistöstä, mutta seuraavassa kaupassa annetut tiedot ovat voineet olla puutteellisia. Kauppojen tietojen poiketessa toisistaan saattaa eri myyjien vastuunjako olla perusteltua.

Usein ketjuuntuneissa kiinteistökauppariidoissa joudutaankin selvittämään hyvin tarkkaan, onko eri omistajien kohteeseen omistusaikanaan tekemillä toimenpiteillä vaikutusta kiinteistössä havaittuun virheeseen ja sen laajuuteen. Tilannehan voi olla se, ettei edellinen myyjä ole tehtyjen muutosten vuoksi lainkaan vastuussa, vaikka virhevastuuaika olisi vielä voimassa.

Onko sovinnollinen ja kohtuullinen lopputulos mahdollinen?

Ketjuuntunut kiinteistökauppariita saattaa tuntua erityisen monimutkaiselta ja raskaalta, koska riidassa voi osapuolia olla kolme tai useampikin. Sovinnollinen ja kaikille osapuolille kohtuullinen ratkaisu on silti mahdollista saavuttaa.

”Tietysti sovinnon saavuttaminen edellyttää sopimistahtoa kaikissa osapuolissa”, toteaa Pyrhönen.

Avustaminen ketjuuntuneissa kiinteistökauppariidoissa edellyttää kokemusta ja asiantuntemusta. Asianajaja Kalle Pyrhönen on vuosien varrella hoitanut kymmeniä kiinteistökauppariitoja, joissa mukana on kaksi tai useampi myyjätaho.

Tarvitsetko apua kiinteistökauppariidan ratkaisemisessa?  

Ota yhteyttä osoitteessa: kallepyrhonen.fi