Oulun toimitilamarkkinoilla eletään vaisua aikaa. Nykyaikaisille toimistoille kaupungin keskustan tuntumassa on kysyntää, muttei kuitenkaan riittävästi. Tästä syystä rakennustyöt näyttävät nytkähtävän vain vaivoin liikkeelle kahdessa isossa toimitilaprojektissa, niin Etu-Lyöttyyn suunnitellussa Oulun Veturi -yrityspuistossa kuin ydinkeskustaan eli Autonummen kortteliin kaavaillussa teknologiakeskuksessakin.
Myyntipäällikkö Pekka Laurila-Harju kiinteistökonsultointiyhtiö Catellasta pitää todennäköisenä, ettei lapioita isketä maahan kummassakaan kohteessa vielä tänä vuonna. Kohteiden rakennuttajat arvioivat samansuuntaisesti.
"Neuvotteluja käydään muutaman kymmenen mahdollisen tulijan kanssa, mutta Oulun Veturin osalta varausaste ei ole vielä tarpeeksi korkealla", myöntää aluejohtaja Kari Kauniskangas YIT Rakennus Oy:stä.
Kaavoitus- ja lupabyrokratian osalta Veturin ensimmäistä vaihetta olisi päässyt rakentamaan jo noin vuosi sitten. Kauniskangas arvioi, ettei rakentamista aloiteta vielä tulevana talvena, vaan "kevät voisi olla todennäköisempi ajankohta". Oulun Veturiin on tulossa kerrosalaa yhteensä noin 35 000 neliötä useamman vuoden aikana.
Ydinkeskustan teknologiakeskusta suunnittelevassa Technopolis Oyj:ssä pohditaan niin ikään, mikä olisi paras aika ryhtyä rakennusurakkaan. "Alueen kaava vahvistuu mahdollisesti jo tänä vuonna. Laskemme, onko taloudellisesti kannattavaa aloittaa töitä talvea vasten vai olisiko järkevämpää aloittaa kaksi kolme kuukautta myöhemmin", kertoo Technopoliksen markkinointijohtaja Seppo Selmgren.
Selmgrenin mukaan kohteesta kiinnostuneita asiakkaita on ollut "ihan kohtuullisesti", ja heidän kanssaan käydyissä neuvotteluissa on edetty suunnitellussa tahdissa.
Teknologiakeskukseen on tulossa kaikkiaan noin 20 000 kerrosalaneliömetriä.
Taloa ei tehdä tyhjilleen
Catellan myyntipäällikön Pekka Laurila-Harjun mukaan uudishankkeen etenemiselle ratkaisevana käyttäjien varausasteena pidetään yleensä 70-80 prosenttia. YIT:stä tai Technopoliksesta ei kerrota, millaiset varaukset niiden uudiskohteisiin tällä haavaa on.
"Taloa ei tulla tekemään tyhjäksi, vaan lähtökohtana on markkinoilta tuleva todellinen kysyntä. Uskoakseni mikään taho ei rakenna tänä päivänä enää spekulatiivisia hankkeita. Rakennusliikkeet eivät halua sitoa pääomiaan sellaiseen", Kauniskangas huomauttaa.
Yksin varausasteeseen ei uudiskohteessa tuijoteta. Kyse on siitä, millaisilta vuokralaisiksi aikovat yritykset näyttävät kohteen sijoittajan silmissä. "Kun sijoittajat tekevät sijoituspäätöksiään, he arvioivat muun muassa sitä, ovatko yritykset isoja vai pieniä tai nuoria vai vanhoja, tai että millainen taloudellinen tilanne ja historia niillä on", Kauniskangas lisää.
Vajaakäyttö siedettävää
Catella Kiinteistökonsultoinnin kokoaman markkinakatsauksen mukaan vapaiden toimitilojen määrä on Oulussa yhä kasvukeskusten parhaimmistoa. Kun pääkaupunkiseudulla toimistojen vajaakäyttöaste oli syyskuussa yhdeksisen prosenttia, oli se Oulussa vajaat neljä prosenttia.
Tällä haavaa toimistotilaa on Oulussa tyhjillään runsaat 22 000 neliömetriä. Vapaiden toimistotilojen määrä on kasvanut alkuvuodesta puolisen prosenttiyksikköä.
"Pienten yritysten perustarpeet pystytään täyttämään pääasiassa olemassa olevilla tiloilla. Taloudellisen suhdanteen pitäisi kääntyä nousuun, että paikallisille yrityksille tulisi kasvutarvetta. Tällöin ehkä uusien tilojen tarve lisääntyisi", aluejohtaja Kauniskangas arvioi.
Uusien toimistotilojen rakentamisessa Kauniskangas laskeskelee hiljaiseloa jatkuneen Oulussa kolmisen vuotta. Hänen mukaansa Oulussa riittää toimistorakennusoikeutta hyvin seuraavien vuosikymmenien tarpeisiin, kunhan nyt suunnitteilla olevat hankkeet eli Veturi, teknologiakeskus sekä kaupungin matkakeskus toimistoineen etenevät.