Oulun seudun hyvä toimitilakysyntä ei ole ulottunut tyhjillään oleviin suuriin teollisuuskiinteistöihin.
Toimitilavälitykseen erikoistunut Catella Property on jo muutaman vuoden ajan kaupitellut kahta suurta tyhjillään olevaa teollisuuskiinteistöä eikä ostajaa ole neuvotteluista huolimatta löytynyt. Catella välittää Oulun Sanginsuulla noin 13 000 neliön suuruista Orionilta tyhjäksi jäänyt tehdasta ja Ruskossa Nokian käytöstä SCI:lle aikoinaan siirtynyttä ja myöhemmin tyhjäksi jäänyttä noin 7 500 neliön kokoista entistä tehdaskiinteistöä.
Catellan myyntipäällikkö Pekka Laurila-Harju myöntää, että näin suurten ja aikoinaan tiettyyn erityiskäyttöön rakennettujen tilojen kaupittelu on erittäin haasteellista.
"Alle 500 neliön kohteet käyvät kyllä kaupaksi. Kun mennään tuhansiin neliöihin, niin Oulun seudulla ei vain ole monta yritystä, jotka tarvitsisivat näin paljon tilaa", Laurila-Harju sanoo.
Orionin kohdalla kaupan tekoon yritetään laittaa nyt vauhtia huomattavalla hinnan alennuksella. Kun 2 000-luvun alussa tyhjentynyttä tehdaskokonaisuutta kaupiteltiin alunperin 25 miljoonalla markalla eli runsaalla neljällä miljoonalla eurolla, on Orionin omistuksessa ja ylläpidossa yhä olevan kiinteistön hinta tippunut nyt alle puoleen eli kahteen miljoonaan euroon.
"Kyseessä on iso kokonaisuus, joka on tehty lääketeollisuuden tarpeisiin. Eli kohde ei välttämättä sovellu monelle yritykselle. Lääketehtaasta on käyty paljonkin neuvotteluja ja osalle näin suuri pinta-ala olisi jopa käynyt, mutta tilat eivät ole olleet soveltuvia, vaan ensin olisi pitänyt purkaa ehkä puolet tiloista ja rakentaa saman verran uutta tilalle", Laurila-Harju selittää suurta ostokynnystä.
Sama soveltuvuusongelma koskee Laurila-Harjun mukaan myös Ruskon neliöitä.
"Tehtaalla on tietysti ikää, mutta siellä on valmiudet elektroniikkatuotantoon. Mutta esimerkiksi muutama yritys, jotka ovat olleet kiinnostuneita kohteesta, olisivat kaivanneet 5-6 metrin korkuista tilaa ja siellä on korkeutta vain neljä metriä. Jos tällaisen tilan haluaisi ottaa käyttöön, niin silloin pitäisi purkaa katot ja korottaa seinät. Tällaisessa tapauksessa on helpompi lähteä rakentamaan uutta", Laurila-Harju korostaa.
Myös Orionin kiinteistöpäällikkö Markku Virtanen toivoo pikaisia kauppoja, sillä isojen tilojen ylläpito vaatii sekä työvoimaa että rahaa.
"Vuotuiset ylläpitokustannukset ovat noin miljoona markkaa", Virtanen kertoo ja myöntää, että heillä on vastaavankokoinen tyhjillään oleva lääketehdas myös pääkaupunkiseudulla, jossa myynti- ja ylläpitohaasteet ovat samanlaiset kuin Oulussa.
Asunnoiksi muutos
ei onnistu
Tehtaan lakkautuksesta huolimatta Orion toimii yhä Sanginsuulla, sillä tyhjän lääketehtaan toisella puolen on Orion Fermionin Oulun tehdas. Laurila-Harju uskoo, että Fermionillakin tilanne on sellainen, että mahdollisessa laajentamistilanteessa rakennetaan uutta eikä siirrytä tien toiselle puolelle.
Tehdasrakennuksen muuttaminen asuinkäyttöönkään ei tule Oulun kohteiden osalta kysymykseen, vaikka eri puolilla maata myös tällaisia ratkaisuja on tehty varsinkin kaupunkien keskustoissa.
"Kiinteistöt ovat ensinnäkin teollisuuskaavassa, mikä rajaa muuttamista. Lisäksi Orionin tyhjän kiinteistön vieressä on toinen, toimiva tehdas, ja vakituiselle asutukselle on asetettu sen takia tietyt suojaetäisyydet", muistuttaa myyntipäällikkö Pekka Laurila-Harju Catellasta.