Kirjoittaja on osastopäällikkö Suomen Pankissa.
Asuntojen hinnat ovat Suomessa lyhyen laskuvaiheen jälkeen kääntyneet hienoiseen nousuun. Näin on käynyt myös joissakin muissa maissa, kuten Ruotsissa ja Norjassa. Samalla tavalla kuin Suomessa hintojen laskuvaihe jäi myös näissä maissa lyhytaikaiseksi ja lieväksi.
Asuntojen hintojen kääntyminen nousuun keskellä syvää taantumaa on nostanut esiin kysymyksen, onko asuntomarkkinoille syntymässä uusi kupla. Tätä keskustelua on käyty erityisesti Ruotsissa, missä hintojen nousu taantumaa edeltävinä vuosina oli selvästi nopeampaa kuin Suomessa.
Asuntojen hintojen viimeaikaista kehitystä selittää kaksi eri suuntiin vaikuttavaa tekijää.
Hintoja nostaa poikkeuksellisen alhainen korkotaso, mikä on lisännyt asuntojen kysyntää. Myös velkaantumishalukkuus on uudelleen noussut. Uusia asuntoluottoja on syksyn aikana alettu nostaa enemmän kuin vuosi sitten.
Toisaalta taantuman tuoma taloudellinen epävarmuus ja työttömyysriskin kasvu puolestaan painavat hintoja alaspäin.
On mielenkiintoista kuvitella miten olisi käynyt, jos vain toinen näistä eri suuntiin vaikuttavista voimista olisi toteutunut.
Mikäli Suomi olisi yksinään joutunut samansuuruiseen taantumaan kuin mihin se nyt on joutunut, asuntojen hinnat olisivat laskeneet jyrkästi. Syy on se, että korot eivät olisi alentuneet, joten niistä ei olisi tullut hintojen laskulle vastavoimaa. Korothan ovat nyt poikkeuksellisen alhaisia juuri sen takia, että taantuma on globaalinen.
Toisaalta jos Suomi olisi säästynyt kansainvälisen taantuman vaikutuksilta kuin koira veräjästä, alhaiset korot olisivat yhdessä vahvana pysyneiden tulo-odotusten kanssa synnyttäneet asuntomarkkinoille hintakuplan.
Toki asuntomarkkinoiden dynamiikkaan ovat vaikuttaneet muutkin tekijät kuin vastakkaisiin suuntiin vaikuttavat alhainen korko ja työttömyysriskin kasvu.
Alkuvuonna erittäin korkeaksi noussut myymättömien asuntojen varasto suli pois yllättävän nopeasti. Rakennusliikkeet näyttävät ottaneen oppia 1990-luvun laman kokemuksista. Tarjonnan rajoittamiseen ryhdyttiin jo vuonna 2007. Lisäksi valmiista varastosta pyrittiin nopeasti irti turvautumalla erilaisiin keinoihin, kuten hinnanalennuksiin, vanhan asunnon hintatakuisiin ja vuokralle panoon.
Vaikka kuluvan vuoden uustuotanto ylittää merkittävästi sen tason, jota vielä kesällä ennustettiin, uusia vapaarahoitteisia asuntoja valmistuu aikaisempiin vuosiin verrattuna vähän. Tämä pitää yllä hintatasoa.
Alhainen korkotaso vaikuttaa epäsymmetrisesti asuntomarkkinoiden eri osapuoliin. Se houkuttelee ensiasunnon ostajia, mutta ei erityisesti lisää asunnonomistajien myynti- tai asunnonvaihtohalukkuutta. Myös tämä pitää yllä hintatasoa.
Kansainvälisen taantuman pohja lienee nyt saavutettu. Elpymisen kuitenkin odotetaan olevan hidasta. Suomessa elpyminen voi edetä vieläkin hitaammin sen vuoksi, että kapasiteetin vajaakäyttöisyys pitää investoinnit alhaisina tärkeimmissä vientimaissamme. Suomihan on erikoistunut investointitavaroiden tuotantoon.
Toipumisen hitaus merkitsee sitä, että korkotaso Euroopassa pysynee alhaisena vielä jonkin aikaa. Toisaalta Suomessa työttömyys todennäköisesti edelleen nousee talven ja kevään aikana. Tästä syystä tasapainoilu asuntojen hintoihin vastakkaisiin suuntiin vaikuttavien voimien välillä jatkuu.
Jos kaikki käy hyvin, niin maailmantalous alkaa pärjätä ilman raha- ja finanssipoliittisen tekohengityksen antamaa tukea. Tasapainoilu jatkuu, mutta osat vaihtuvat. Korot nousevat vähitellen normaalille tasolle, jolloin niiden hintatasoa nostava vaikutus poistuu. Samalla kuitenkin taloudellinen epävarmuus hälvenee ja työttömyysriski pienenee, jolloin sen hintatasoa laskeva vaikutus poistuu.
Tämän syvällisemmin asuntojen hintojen kehitystä ei tämän päivän informaation perusteella voi ennustaa. Selvää kuitenkin on, että jälkimmäinen tasapainoilu olisi kaikkien kannalta parempi.
Pitemmällä aikavälillä asuntojen hintojen kehityksen tulisi pysyä rakennuskustannusten trendin ja kotitalouksien tulokehityksen trendin muodostaman vaihteluvälin sisällä. Se, kumman rajan lähellä asuntojen hintojen trendi liikkuu, riippuu ennen muuta tonttimaan tarjonnasta.
Jos tiedetään, että tonttimaata on kaikissa olosuhteissa saatavissa, asuntojen hintakehitys seuraa pitkällä aikavälillä rakennuskustannusten kehitystä. Jos taas tonttimaan saatavuus on rajoitettua, asuntojen neliöhinnat nousevat pitkällä aikavälillä tulojen tahtiin.
Kun asuntojen hintojen nousu selvästi ylittää tulojen kasvun, on syytä epäillä, että asuntojen hintoihin on syntymässä kupla. Kokemuksesta tiedämme, että kupla puhkeaa aina. Kuplan puhkeaminen aiheuttaa yleensä aina reaalitaloudellisia kustannuksia menetettynä tuotantona ja työttömyyden kasvuna.
Ihmisten hyvinvoinnin jakautumisen kannalta on merkitystä sillä, kumpaa vaihteluvälin laitaa asuntojen hintojen trendi seuraa.
Jos se seuraa rakennuskustannuksia, silloin ihmisillä on mahdollisuus käyttää suurempi osa tulojen kasvusta asumistason, kuten pinta-alan ja asumisen laadun, kohentamiseen. Jos taas se seuraa tulojen trendikasvua, silloin maanomistajien ja vanhojen asuntojen omistajien varallisuus ja hyvinvointi kasvavat muiden kustannuksella.
Tonttipolitiikalla vaikutetaan hyvinvoinnin jakautumiseen. Valinta suunnasta on kuntien ja valtion päättäjien käsissä.