1. Selvitä ongelman lähde asiantuntijan toimesta
Ongelman selvittäminen omatoimisesti on usein vaikeaa, jopa mahdotonta. Tämä johtuu siitä, ettei ostajilla välttämättä ole taitoa tai kokemusta ryhtyä asian selvittämiseen, sanoo asunto- ja kiinteistökauppariitoihin erikoistunut asianajaja Kalle Pyrhönen. Selvittäminen edellyttää yleensä rakennusalanammattilaisen kutsumista paikalle. Pätevä ammattilainen pystyy hyvin pian arvioimaan sen, mikä kohta rakennuksesta olisi todennäköisin ongelman lähde. Ongelman lähteitä voi olla myös useampia. Tuon jälkeen rakennusalan ammattilaisen kanssa sovitaan siitä, mitä tutkimuksia ongelman selvittämiseksi tehdään. Pääsääntöisesti selvittäminen edellyttää rakenteisiin ulottuvaa kuntotutkimusta. Rakenteisiin menemisestä omakotitalossa päättää talon omistaja. Asunto-osakeyhtiössä tutkimusten kohdistaminen rakenteisiin edellyttää usein yhtiön suostumuksen, joka tulee selvittää ennen tarkastusten tekemistä.
Rakenteeseen menevä tutkimus voidaan tehdä aistinvaraisesti, mikäli havaittu ongelma on niin ilmeinen, että sen havaitsee näkemällä, toteaa Pyrhönen. Tällainen tilanne voi olla silloin, kun rakenteessa oleva kasvusto, laho tms. on selvästi nähtävissä. Usein ongelman havaitseminen ei kuitenkaan ole niin selvä. Tällöin rakenneavauskohdasta otetaan materiaalinäyte sen selvittämiseksi, onko rakenteessa sinne kuulumatonta aineitta esim. sädesientä. Tutkimusten perusteella rakennusalanammattilainen laatii raportin, jossa ottaa kantaa mahdolliseen virheeseen ja sen laajuuteen esim. ”…ulkoseinän alaosa on kauttaaltaan mikrobivaurioitunut ”. Toisinaan raportissa on myös esitetty tutkijan karkea näkemys siitä, mitä toimia ongelman poistaminen edellyttäisi, ja mitä se kustantaisi. Tarkemman selvityksen korjaustavasta ja -kustannuksista saa tutkijalta erillistä maksua vastaan toteaa asianajaja Pyrhönen.
2. Selvitä vaatimuksesi asiantuntijan kanssa
Usein vaatimuksia arvioitaessa ei ymmärretä sitä, miten asunto- tai kiinteistökauppoja koskevia lakeja tulkitaan. Sen vuoksi vaatimusten esittäminen voi lähteä vikasuuntaan jo heti alkumetreillä. Tämän takia onkin syytä ottaa välittömästi yhteyttä asunto- ja kiinteistökauppariitoihin erikoistuneeseen asianajajaan. Lähtökohtana vaatimusten arvioimiselle on se, että hahmotetaan kauppaprosessi ja mahdollisesti ilmenneet virheet kokonaisuutena. Kyse voi olla siitä, ettei kohde vastaa sovittua tai havaitut virheet ovat salaisia. Arvioitava on siten, rasittaako kauppaa sopimusrikkomus, merkittävä poikkeama vai olennainen virhe, toteaa asianajaja Kalle Pyrhönen.
Kaupan virheen seuraamukset ovat kaupan purku, kauppahinnanalennus ja vahingonkorvaus.
Kaupan purku edellyttää sitä, että kaupan kohteessa on olennainen virhe. Kohteen virhe on katsottu olennaiseksi silloin, kun virheen korjausta ei ole mahdollista suorittaa kohtuullisessa ajassa kohtuullisin kustannuksin. Kaupan purkautuessa kiinteistö palautuu takaisin myyjälle ja myyjä palauttaa kauppahinnan ostajalle. Oikeuskäytäntöä kaupan purkautumisesta on esim. Helsingin hovioikeus HHO S16/1973 ja korkein oikeus KKO:2015:58
Mikäli kiinteistökaupan virhe ei olisikaan olennainen, saattaa se oikeuttaa kauppahinnan alennukseen, toteaa Pyrhönen. Asiassa tulee selvittää ensin se, onko perusteena sopimusrikkomus vai salainen virhe. Sopimusrikkomuksen ollessa kyseessä, kauppahinnan alentamisen kynnys on kohtuullisen matala. Salaisen virheen osalta kauppahinnan alentamiskynnyksen ylittyminen edellyttää sitä, että kohteessa on merkittävä poikkeama. Se, mitä merkittävällä poikkeamalla aina kyseisessä tapauksessa tarkoitetaan, saattaa olla tulkinnanvaraista.
Vahingonkorvaus voi tulla kyseeseen vain tapauksissa, joissa myyjä on syyllistynyt sopimusrikkomukseen. Sopimusrikkomukseen myyjä syyllistyy jättämällä kertomatta tai antamalla virheellistä tietoa kauppaan vaikuttavista seikoista, taikka jättämällä oikaisematta ostajalla olleen virheellisen käsityksen kauppaan vaikuttavasta seikasta.
3. Tee virheilmoitus oikealla tavalla oikeaan aikaan
Ostajan on tehtävä myyjälle virheilmoitus, mikäli haluaa vedota virheeseen ja esittää vaatimuksia, neuvoo Pyrhönen. Virheeseen on vedottava kohtuullisessa ajassa siitä, kun virhe on havaittu. Kohtuullista aikaa on oikeuskäytännössä arvioitu useassa korkeimman oikeuden ennakkotapauksessa. Yleisesti kohtuulliseksi ajaksi on katsottu 3-4 kuukautta.
Virheilmoituksessa vaatimukset tulee ilmoittaa yksityiskohtaisesti. Tämän vuoksi kohteeseen tehdyistä tutkimuksista tulisi olla raportti käytettävissä tässä vaiheessa, toteaa Pyrhönen. Kaikki kaupan virheellisyyteen vaikuttavat seikat tulee yksilöidä. Virheellisyyden perusteella esitettävät vaatimukset, kauppahinnan alennus tai kaupan purku sekä mahdollinen vahingonkorvaus, tulee myös yksilöidä. Kauppahinnan alennus sekä vahingonkorvaus tulisi ilmoittaa myös euromääräisesti. Vaikka alkuvaiheessa on usein vielä epäselvää se, kuinka suureksi kauppahinnan alennus tai vahingonkorvaus tulee määrällisesti muodostumaan, tulisi vaatimukset esittää mahdollisimman oikea määräisenä.
4. Valitse oikea tapa edetä prosessissa
Usein tapauksessa tehdään sinällään oikea analyysi siitä, mikä on kohteen virhe, ja mikä seuraamus sen perusteella tulisi kyseeseen. Virheilmoitus tehdään tältä pohjalta, mutta useinkaan myyjän vastaus tehtyyn virheilmoitukseen ei ole odotettu tai toivottu. Vaikka ostaja ja myyjä ovat erimielisiä siitä, mistä asiassa on kysymys, voidaan neuvotteluja käydä osapuolten välillä sen selvittämiseksi, onko sovinto saavutettavissa.
Osapuolet eivät aina löydä sovinnollista lopputulemaa välilleen. Tässä vaiheessa käydään yleensä keskustelu siitä, siirtyykö asia oikeudenkäyntiin vaiko sovitteluun.
Ulkopuolista apua sovinnon löytämiselle miettiessään, osapuolet voivat pyytää esim. Suomen Asianajajaliiton sovittelijalistalta sovittelukoulutuksen saaneen asianajajan toimimaan asiansa sovittelijana. Hyväksi ulkopuoliseksi avuksi on kokemuksen mukaan osoittautunut tuomioistuinsovittelu. Tuomioistunsovittelulla riita-asiassa tarkoitetaan sitä, että käräjäoikeuden tuomari toimii sovittelijana osapuolten välillä. Mikäli osapuolet pääsevät sovittelussa sopimukseen, käräjäoikeuden tuomari voi vahvistaa osapuolten välisen sovinnon. Vahvistettu sovinto on ulosottokelpoinen.
Tuomioistuinsovittelun saa vireille joko kanteella tai vapaamuotoisella hakemuksella. Sovittelun vireillepano hakemuksella on kanteeseen nähden kevyempi. Tuomioistuimet myös suosittavat tätä vaihtoehtoa. Tällöin ongelmana on se, jos sovittelu ei johda sovintoon, asiassa tulee nostaa kanne erikseen.
Oikeudenkäynnin jäädessä vaihtoehdoksi, tulee tiedostaa siihen liittyvät ongelmat ja riskit. Suurimpina ongelmina ovat aina kustannukset, lopputuloksen epävarmuus sekä asian pitkittyminen. Tämän vuoksi oikeudenkäyntiä tulisi aina pitää viimeisenä vaihtoehtona toteaa asianajaja Kalle Pyrhönen.
Mikäli tarvitset apua asunto- ja kiinteistökauppariidassa, ota rohkeasti yhteyttä meihin!
Klikkaa verkkosivullemme ja ota yhteyttä! >>
SEURAA MEITÄ SOSIAALISESSA MEDIASSA:
