Myit vanhan talon, ostajalta tuli reklamaatio – miten toimia?
1. Ota yhteyttä kiinteistöjuridiikan asiantuntijaan
2. Pyydä lausunto rakennusalan asiantuntijalta
3. Varmista ostajan vaatimusten oikeellisuus
Vanhempi pariskunta asui 1970-luvulla rakennuttamassaan omakotitalossa. Heidän lapsensa olivat jo lähteneet maailmalle, ja he kokivat talon liian isoksi.
He olivat miettineet pitkään sitä, uskaltaako vanhaa taloa myydä, koska olivat lukeneet useita juttuja siitä, että ostaja on vaatinut kaupan jälkeen hinnanalennusta ja vahingonkorvausta, jopa kaupan purkua.
Koska he tiesivät talonsa hyvin pidetyksi ja hyvä kuntoiseksi, he uskalsivat laittaa talon myyntiin. Ostajaehdokkaiden löydyttyä taloon tehtiin rakenteita avaamaton kuntotarkastus, jossa ei havaittu vikoja. Omakotitalon kauppa tehtiin kesällä 2018.
Ostaja lähestyi myyjiä syystalvella 2019, ilmoittaen, että heille on tullut syksyn 2019 aikana hengitystieongelmia.
He olivat käyttäneet kohteessa tutkijaa, joka oli tehnyt rakenneavauksia ulko- ja väliseiniin. Yhdestä avatusta kohdasta löytyi kosteusvaurio.
Ostajien mukaan taloon tuli tehdä mittava korjaus, ja he olivat hankkineet tarjouksen korjausfirmalta. Ostajat vaativat kaupan purkua, koska heidän mielestään kohde oli ns. hometalo.
”Myyjät olivat yhteydessä minuun”, kertoo Kalle Pyrhönen. Kävimme läpi ostajien vaatimukset.
Vaikka asia näytti siltä, ettei väitetty virhe ole olennainen, eikä kaupan purkamiselle siten ole perusteita, päätettiin ottaa rakennusalan asiantuntijan lausunto.
Rakennusalan asiantuntijan mukaan kyse oli paikallisesta viasta, jonka korjauskustannukset eivät olleet kovin suuret.
”Ostajien esittämät korjaussuunnitelmat eivät olleet perusteltuja”, toteaa asianajaja Pyrhönen.
Tietysti ostajalla oli oikeus esittämänsä korjaustoimet toteuttaa, mutta myyjä ei ollut niiden kustannuksista vastuussa kuin osin.
”Vastasin myyjien puolesta ostajille, ettei kaupan purkuun suostuta. Näkemyksemme mukaan talossa ei ollut olennaista virhettä, mutta vian merkityksellisyyden vuoksi myyjät olivat velvollisia maksamaan kauppahinnan alennusta”, toteaa Pyrhönen.
Ota yhteyttä kiinteistöjuridiikkaan erikoistuneeseen asianajajaan
”Saadessaan reklamaation ostajalta, myyjän kannattaa ottaa välittömästi yhteyttä kiinteistöjuridiikkaan erikoistuneeseen asianajajaan”, neuvoo asianajaja, varatuomari Kalle Pyrhönen.
”Tämä siksi, että talokaupassa on aina kyse suuresta taloudellisesta arvosta. Asiantunteva asianajaja kykenee arvioimaan tilanteessa sen, onko ostajalta tullut vaatimus perusteltu vai ei.”
Saattaa olla, että ostaja on passiivisuutensa vuoksi menettänyt jo oikeutensa esittää vaatimuksia, tai vaatimus ei ole lainkaan perusteltu.
”Voi myös olla, että vaatimus on sinällään perusteltu, mutta ei siinä laajuudessa kuin siinä on vaatimuksia esitetty”, toteaa Pyrhönen.
Pyydä lausunto rakennusalan ammattilaiselta
”Usein tilanne on se, että, pystyäkseen muodostamaan mielipiteen asiasta, asianajaja tarvitsee avukseen rakennusalan ammattilaisen näkemyksen”, toteaa asunto- ja kiinteistökauppariitoihin erikoistunut asianajaja Pyrhönen.
Rakennusalan ammattilaiselta saatetaan pyytää näkemystä vastapuolen teettämien tutkimusten tuloksista sekä siitä, millaisia korjaustoimia tutkimusten perusteella tulee tehdä, ja mitä korjaukset maksavat.
Perehdy huolella ostajan vaatimuksiin
Mikäli ostaja esittää vaatimuksia myyjää kohtaan, myyjän kannattaa olla tarkka siitä, miten reagoi ostajan vaatimuksiin.
Huomiota on kiinnitettävä siihen, ovatko esitetyt vaatimukset oikeita ja perusteltuja. Lähes poikkeuksetta törmää siihen, että eri puolilta riitaa annetut asiantuntijalausunnot poikkeavat toisistaan.
Asiantuntijat saattavat olla yksimielistä siitä, että korjaustoimia täytyy tehdä, mutta ovat erimielisiä niiden laajuudesta ja kustannuksista. Korjausten laajuus kustannukset saattavat vaihdella suuresti.
Korjaustarpeella saattaa olla merkitystä siihen, onko kyseinen kiinteistön virhe olennainen.
Virhe on katsottu olennaiseksi, kun korjaaminen ei ole mahdollista kohtuullisessa ajassa kohtuullisin kustannuksin.
Tuolloin kaupan purkaminen on mahdollinen. Kaupan purkautuessa kiinteistö palautuu takaisin myyjälle ja myyjä palauttaa kauppahinnan ostajalle.
Kaupan purkamista on käsitelty muun muassa Helsingin hovioikeudessa HHO S16/1973 ja korkeimmassa oikeudessa KKO:2015:58. Mikäli kiinteistökaupan virhe on merkittävä, se oikeuttaa kauppahinnan alennukseen.
Usein käydään keskustelua myös siitä, tiesikö myyjä riidan kohteena olevista seikoista ennen kauppaa, mutta jätti niistä kertomatta.
”Mikäli myyjä jättää ennen kauppaa kertomatta ostajalle kaupan kannalta merkityksellistä tietoa, saattaa se aiheuttaa vahingonkorvausvelvollisuuden”, toteaa Pyrhönen.
Olisiko riita ollut estettävissä?
Tietysti jälkiviisas voi aina olla. Tässä tapauksessa rakenteisiin menevässä kuntotarkastuksessa ennen kauppaa olisi mahdollisesti löydetty kaupan jälkeen havaitut viat.
Tällöin riitatilannetta ei välttämättä olisi koskaan tullutkaan.
”Sen vuoksi neuvon, että, vähänkin vanhemman omakotitalon kohdalla kannattaa tehdä kunnollinen kuntotutkimus”, sanoo Pyrhönen.
Huolettaako kiinteistökauppaan liittyvät asiat?
Klikkaa verkkosivullemme ja ota yhteyttä!