Myit vanhan talon, os­ta­jal­ta tuli rek­la­maa­tio – miten toimia? Lue vinkit

Myit vanhan talon, ostajalta tuli reklamaatio – miten toimia?

1. Ota yhteyttä kiinteistöjuridiikan asiantuntijaan

2. Pyydä lausunto rakennusalan asiantuntijalta

3. Varmista ostajan vaatimusten oikeellisuus

Vanhempi pariskunta asui 1970-luvulla rakennuttamassaan omakotitalossa. Heidän lapsensa olivat jo lähteneet maailmalle, ja he kokivat talon liian isoksi. He olivat miettineet pitkään sitä, uskaltaako vanhaa taloa myydä, koska olivat lukeneet useita juttuja siitä, että ostaja on vaatinut kaupan jälkeen hinnanalennusta ja vahingonkorvausta, jopa kaupan purkua.

Koska he tiesivät talonsa hyvin pidetyksi ja hyväkuntoiseksi, he uskalsivat laittaa talon myyntiin. Ostajaehdokkaiden löydyttyä taloon tehtiin rakenteita avaamaton kuntotarkastus, jossa ei havaittu vikoja. Talokauppa tehtiin ja ostajat pääsivät kesän aikana muuttamaan uuteen kotiin.

Ostajat lähestyivät myyjiä syystalvella ilmoittaen, että heille on tullut syksyn aikana hengitystieongelmia. He olivat käyttäneet kohteessa tutkijaa, joka oli tehnyt rakenneavauksia ulko- ja väliseiniin. Yhdestä avatusta kohdasta löytyi kosteusvaurio. Ostajien mukaan taloon tuli tehdä mittava korjaus, ja he olivat hankkineet tarjouksen korjausfirmalta. Ostajat vaativat kaupan purkua, koska heidän mielestään kohde oli ns. hometalo.

”Myyjät olivat yhteydessä minuun. Kävimme läpi ostajien vaatimukset. Vaikka asia näytti siltä, ettei väitetty virhe ole olennainen, eikä kaupan purkamiselle siten ole perusteita, päätettiin ottaa rakennusalan asiantuntijan lausunto”, kertoo asianajaja Kalle Pyrhönen.

Rakennusalan asiantuntijan mukaan kyse oli paikallisesta viasta, jonka korjauskustannukset eivät olleet kovin suuret. Ostajien esittämät korjaussuunnitelmat eivät olleet perusteltuja. Tietysti ostajalla oli oikeus toteuttaa esittämänsä korjaustoimet, mutta myyjä ei ollut niiden kustannuksista vastuussa kuin osin.

”Vastasin myyjien puolesta ostajille, ettei kaupan purkuun suostuta. Näkemyksemme mukaan talossa ei ollut olennaista virhettä, mutta vian merkityksellisyyden vuoksi myyjät olivat velvollisia maksamaan kauppahinnanalennusta”, toteaa Pyrhönen.

Ota yhteyttä kiinteistöjuridiikkaan erikoistuneeseen asianajajaan

Saadessaan reklamaation ostajalta, myyjän kannattaa ottaa välittömästi yhteyttä kiinteistöjuridiikkaan erikoistuneeseen asianajajaan, neuvoo asianajaja Kalle Pyrhönen. Tämä siksi, että talokaupassa on aina kyse suuresta taloudellisesta arvosta.

Asiantunteva asianajaja kykenee arvioimaan tilanteessa sen, onko ostajalta tullut vaatimus perusteltu vai ei. Saattaa olla, että ostaja on passiivisuutensa vuoksi menettänyt jo oikeutensa esittää vaatimuksia tai vaatimus ei ole lainkaan perusteltu. Voi myös olla, että vaatimus on sinällään perusteltu, mutta ei siinä laajuudessa kuin siinä on vaatimuksia esitetty, toteaa Pyrhönen.

Asianajaja Kalle Pyrhösellä on jo lähes 20 vuoden kokemus kiinteistökauppariitojen hoitamisesta.

Pyydä lausunto rakennusalan ammattilaiselta

Usein tilanne on se, että, pystyäkseen muodostamaan mielipiteen asiasta, asianajaja tarvitsee avukseen rakennusalan ammattilaisen näkemyksen, toteaa asianajaja Kalle Pyrhönen. Rakennusalan ammattilaiselta saatetaan pyytää näkemystä vastapuolen teettämien tutkimusten tuloksista sekä siitä, millaisia korjaustoimia tutkimusten perusteella tulee tehdä, ja mitä korjaukset maksavat.

Varmista ostajan vaatimusten oikeellisuus

Mikäli ostaja esittää vaatimuksia myyjää kohtaan, myyjän kannattaa on tarkka siitä, miten reagoi ostajan vaatimuksiin. Huomiota on kiinnitettävä siihen, ovatko esitetyt vaatimukset oikeita ja perusteltuja. Lähes poikkeuksetta törmää siihen, että eri puolilta riitaa annetut asiantuntijalausunnot poikkeavat toisistaan. Asiantuntijat saattavat olla yksimielistä siitä, että korjaustoimia täytyy tehdä, mutta ovat erimielisiä niiden laajuudesta ja kustannuksista. Korjausten laajuus kustannukset saattavat vaihdella suuresti.

Korjaustarpeella saattaa olla merkitystä siihen, onko kyseinen kiinteistön virhe olennainen. Virhe on katsottu olennaiseksi, kun korjaaminen ei ole mahdollista kohtuullisessa ajassa kohtuullisin kustannuksin. Tuolloin kaupan purkaminen on mahdollinen. Kaupan purkautuessa kiinteistö palautuu takaisin myyjälle ja myyjä palauttaa kauppahinnan ostajalle. Kaupan purkamista on käsitelty muun muassa Helsingin hovioikeudessa HHO S16/1973 ja korkeimmassa oikeudessa KKO:2015:58.

Kaupan virheen seuraamukset ovat kaupan purku, kauppahinnanalennus ja vahingonkorvaus.

”Mikäli kiinteistökaupan virhe ei olisikaan olennainen, saattaa se oikeuttaa kauppahinnan alennukseen”, toteaa Pyrhönen. Asiassa tulee selvittää ensin se, onko perusteena sopimusrikkomus vai salainen virhe. Sopimusrikkomuksen ollessa kyseessä, kauppahinnan alentamisen kynnys on kohtuullisen matala. Salaisen virheen osalta kauppahinnan alentamiskynnyksen ylittyminen edellyttää sitä, että kohteessa on merkittävä poikkeama. Se, mitä merkittävällä poikkeamalla aina kyseisessä tapauksessa tarkoitetaan, saattaa olla tulkinnanvaraista.

Vahingonkorvaus voi tulla kyseeseen vain tapauksissa, joissa myyjä on syyllistynyt sopimusrikkomukseen. Sopimusrikkomukseen myyjä syyllistyy jättämällä kertomatta tai antamalla virheellistä tietoa kauppaan vaikuttavista seikoista, taikka jättämällä oikaisematta ostajalla olleen virheellisen käsityksen kauppaan vaikuttavasta seikasta.

Alkuneuvottelun varaaminen on hyvä tapa aloittaa

Asianajotoimisto Kalle Pyrhöselle voi varata ilmaisen 20 minuutin alkukartoituksen, joka käydään puhelinkeskusteluna. Alkukartoitus ei sido soittajaa mihinkään, vaan sen tarkoitus on nimenmukaisesti kartoittaa henkilön senhetkinen tilanne ja antaa suuntaviivat jatkolle.

”Katsotaan siis mistä on kyse, ja neuvotaan viemään asiaa suuntaan tai toiseen. Jos asiakas kokee tarvitsevansa asianajajan apua ja tekee toimeksiannon meille, me hoidamme asiaa sen jälkeen joka suuntaan. Asiakkaan ei tarvitse hoitaa paperitöitä tai olla yhteydessä enää mihinkään, kuten asiantuntijoihin tai vastapuoleen. Jos asiakkaalla on oikeusturvavakuutus, teemme myös oikeusturvailmoituksen hänen puolestaan”, opastaa Kalle Pyrhönen

Tarvitsetko apua asunto- ja kiinteistökauppariidassa,

klikkaa verkkosivullemme ja ota yhteyttä! >> 

Seuraa meitä sosiaalisessa mediassa:

Facebook  LinkedIn Kalle Pyrhönen