- Täyttäkää myyjänä ja ostajana kauppaan kuuluvat velvollisuutenne
- Tutkituttakaa kohde kunnolla ammattilaisen toimesta
- Tehkää kauppakirja huolellisesti
- Käyttäkää tarvittaessa asianajajaa apuna
”Perhe etsi itselleen uutta kotia. Myynti-ilmoituksia katsellessa he hullaantuivat asuntojen tilaratkaisuihin, pintoihin, tunnelmaan ja sijaintiin. Ilmoitukset tarjosivat mielikuvia unelmakodista kuvin ja sanoin. Mieli alkoi hahmotella huonekalujen paikkoja, tapettien kuvioita, seinien väriä yms. ja asuntokuume nousi nousemistaan. Usein tässä vaiheessa käy niin, että järki jää taka-alalle. Mieleen ei tule pohtia, onko rakennuksen rakenteet kunnossa. Unelmakoti-ehdokas löytyi ja sitä mentiin nopeasti katsomaan. Talossa oli tehty pintaremontti ja tilaratkaisuiltaan se osoittautui heille täydelliseksi. Tarjous talosta jätettiin saman tien koska kohteella oli muitakin kiinnostuneita ostaja ehdokkaita. Kohteeseen tehtiin aistivarainen kuntotarkastus, jossa ei havaittu poikkeavaa. Perhe muutti uuteen kotiinsa keväällä, ja pian kaupan jälkeen he havaitsivat kodinhoitohuoneessa sekä yhdessä makuuhuoneessa poikkeavaa hajua.”
Useimmat asuntokauppariidat lähtevät liikkeelle esimerkin mukaisella tavalla toteaa asunto- ja kiinteistökauppoihin erikoistuneen Asianajotoimisto Kalle Pyrhönen Oy:n asianajaja, varatuomari Kalle Pyrhönen. Alla neuvoja siihen, miten tällaiset tilanteet saataisiin vältettyä.
Osapuolten tulee täyttää kauppaan kuuluvat velvollisuutensa
Asunto- tai kiinteistökauppaa tehtäessä osapuolten tulee täyttää heille kuuluvat velvollisuudet, sanoo Pyrhönen. Myyjän tulee ehdottomasti täyttää tiedonantovelvollisuutensa. Velvollisuutensa myyjä täyttää antamalla kaikki kauppaan vaikuttavat tiedot ostajalle.
Tiedonantovelvollisuus on laaja. Tiedonantovelvollisuuden piiriin kuuluvat mm. onko havaittu vetoa, onko ollut korjattavia vahinkoja, mitä remontteja kohteeseen on tehty, kenen tai minkä toimesta remontit on suoritettu.
Myyjän tulee myös oikaista ostajan mahdolliset virheelliset käsitykset asioiden tilasta mm. talon rakenteista, rakennuksen koosta tai kunnosta. Ostajan keskeisin velvollisuus on tarkastusvelvollisuus. Velvollisuutensa ostaja täyttää sillä, että perehtyy huolellisesti ennen ostamista kaupankohteeseen esim. onko rakennuksessa kiinni istutuksia, onko rakenteissa kosteusjälkiä. Ostajalla saattaa olla erityinen tarkastusvelvollisuus, jos kohteessa havaitaan jokin viite poikkeamasta.
”Asuntokaupassa riidan välttäminen riippuu usein siitä, miten osapuolet onnistuvat omien velvollisuuksiensa täyttämisessä. Useissa tapauksissa tulee eteen tilanne, jossa myyjällä todetaan olleen ehdoton velvollisuus kertoa tietystä ominaisuudesta”, toteaa Pyrhönen.
On myös tapauksia, joissa ostajan voidaan todeta selvästi laiminlyöneen kohteen tarkastamisen.
Vaikka osapuolet onnistuisivatkin täyttämään velvollisuutensa, voi asiassa syntyä riitatilanne. Tämä voi johtua siitä, että kaupankohteessa ilmenee salainen virhe.
”Salaisella virheellä tarkoitetaan virhettä, jota kaupan osapuolet eivät kauppaa tehdessään tienneet”, Pyrhönen toteaa.
Teetä kunnollinen tutkimus ennen kauppaa
Usein jäljestä päin mietitään sitä, olisiko salaisen virheen voinut etukäteen selvittää tai havaita.
Rakennuksen kunnon selvittäminen ennen kauppaa on tärkeää molemmille osapuolille. Vähänkin vanhemman talon kohdalla rakanteisiin menevä kuntotutkimus on suositeltavaa, toteaa Pyrhönen.
Kuntotarkastukset eivät aina anna riittävää selvyyttä rakennuksen kunnosta, koska ne tehdään pääsääntöisesti aistinvaraisesti. Mahdollisten rakenteessa olevien virheellisyyksien selvittämiseksi olisi suositeltavaa kohdistaa tutkimukset myös itse rakenteeseen. Rakenteeseen meneviä tutkimuksia ei tulisi kustannussäästöjen vuoksi jättää tekemättä.
Monesti mietitään sitä, voidaanko rakenteeseen kohdistuvilla tutkimuksilla poissulkea kaikki piilevät virheet.
”Ei välttämättä, mutta niiden ilmenemisen riskejä voidaan ainakin selvästi vähentää, mikäli tutkimukset tekee rakennusalan ammattilainen”, toteaa Pyrhönen.
Useissa riitatapauksissa on jälkeen päin voitu todeta, että rakenteisiin menevällä tutkimuksella virheet olisi todennäköisesti havaittu ennen kauppaa.
Kuntotarkastuksen suhdetta myyntiin on syytä ajatella siten, että myyjän kannattaisi teettää tarkastus jo ennen asunnon myyntiin laittamista. Tällöin myyjällä olisi tiedossa kauppaamansa kohteen todellinen kunto.
Etukäteinen tarkastaminen ei kuitenkaan monestikaan toteudu, vaan tarkastukset tehdään pääasiassa vasta siinä vaiheessa, kun ostotarjous on kohteesta tehty.
”Asia saattaa tuolloin muuttua ongelmalliseksi, jos ostotarjous on tehty ehdollisena, ja jos jotain poikkeavaa tarkastuksessa ilmenee, tarjous saattaa raueta”, huomauttaa Pyrhönen.
Kiinnitä huomiota kauppakirjaan
Ostajan ja myyjän tulee kiinnittää erityistä huomiota kauppakirjaan, muistuttaa asianajaja, varatuomari Kalle Pyrhönen. Kauppakirjassa sovitaan kaikki kaupan kannalta merkittävät asiat. Sen vuoksi kauppakirjaan tulee kirjata kaikki kaupan ehdot yksityiskohtaisesti, jotta niillä olisi merkitystä mahdollisessa erimielisyystilanteessa.
”Mitä paremmin kauppakirjan ja sen ehtojen laatimisessa onnistutaan, sitä vähemmän yleensä riidellään.”
”Kauppakirjaan tehdyt vastuunrajoitukset vaikuttavat siihen, millaisiin toimiin kaupan jälkeen voidaan ryhtyä. Kyse voi olla esimerkiksi tilanteesta, jossa ennen kauppaa kaupan kohteessa ilmenee viite virheellisyydestä, jonka aiheuttajan selvittäminen edellyttäisi tarkempia tutkimuksia. Ostaja ei kuitenkaan halua tarkempia tutkimuksia tehtäväksi, vaikka myyjä olisi tutkimusten tekemisen kannalla. Tällöin kauppakirjassa kannattaa rajata myyjän vastuuta mahdollisen virheellisyyden varalta. Vastuunrajoituksia kirjattaessa osapuolten tulee kuitenkin ymmärtää se, että ehtojen tulee olla yksiselitteisiä, perusteltuja ja kohtuullisia”, muistuttaa Pyrhönen.
”Mitä paremmin kauppakirjan ja sen ehtojen laatimisessa onnistutaan, sitä vähemmän yleensä riidellään.”
Käytä asiantuntijaa apuna
Asunnon ostaminen tai myyminen on useimmalle ihmiselle elämän suurin kauppa. Sen pieleen meno saattaa tulla kalliiksi ja aiheuttaa ylimääräistä harmia. Asianajajan apuun turvaudutaan yleensä vasta siinä vaiheessa, kun riita on jo olemassa.
Pyrhönen kehottaa miettimään sitä, että asianajajaa lähestyttäisiin jo aiemmin. Kauppakirjaan kirjattujen ehtojen merkityksen vuoksi sen tekemisessä kannattaisi käyttää, tai ainakin vakavasti harkita, asunto- ja kiinteistökauppoihin erikoistunutta asianajajaa. Kustannus on tässä vaiheessa varsin pieni verrattuna siihen, että asia myöhemmin riitaantuu esim. kauppakirjan puutteellisuuden vuoksi.
Kaupan jälkeen ilmenevien ongelmien varalta myyjän ja ostajan on syytä tietää se, miten niissä toimia, huomauttaa Pyrhönen. Osapuolet ovat yleensä lakia tuntemattomia, ja sen vuoksi heiltä voi jäädä tekemättä oikeudelliset toimet oikealla tavalla oikeaan aikaan.
”Asioiden tekemättä jättäminen saattaa pahimmassa tapauksessa aiheuttaa sen, ettei vastapuolelle voida myöhemmin esittää vaatimuksia, vaikka niille olisi perusteitakin”, sanoo Pyrhönen.
Siten on suositeltavaa käyttää asunto- ja kiinteistökauppoihin perehtynyttä asianajajaa välittömästi ongelmien ilmetessä.
”Tällä ostaja tai myyjä voi varmistaa se, että asiaa hoidetaan oikealla tavalla heti alusta pitäen”, toteaa Pyrhönen lopuksi.
Lue lisää asuntokauppariidasta >>
Huolettaako asuntokauppaan liittyvät asiat?
klikkaa verkkosivullemme ja ota yhteyttä! >>
SEURAA MEITÄ SOSIAALISESSA MEDIASSA: