Kolumnit

Asuntojen lyhytaikainen vuokraus on monimuotoinen ilmiö – sääntelyyn kaivattaisiin selkeyttä

Esimeriksi Rovaniemellä opiskelija-asuntoja on vuokrattu Airbnb-sivustolla. Arkistokuva. KUVA: Jussi Leinonen
Kolumnit 23.1.2020 12:00 | Päivitetty 23.1.2020 15:10
Jenna Päläs ja Salla Jutila
Jenna Päläs 

Lyhytaikaisen asuntojen vuokraustoiminnan ja Airbnb-toiminnan yleistyminen herättävät keskustelua ilmiön vaikutuksista ja sääntelystä. Mahdolliset rajoitukset ja puuttumiskeinot ovat pohdinnan kohteena.

Helsingin hallinto-oikeuden ratkaisu Iso Roobertinkatu 1:n tapauksessa vilkastutti keskustelua.

Ratkaisussa hallinto-oikeus katsoi, että asuinkerrostalossa harjoitettiin majoitustoimintaa vastoin asemakaavassa ja rakennusluvassa osoitettua käyttötarkoitusta, sillä asuntojen vuokrauksessa oli tosiasiallisesti kysymys asuinkerrostalolle epätyypillisten lyhytkestoisten majoitusjaksojen tarjoamisesta.

Sääntelyä ja rajoituksia koskevassa keskustelussa kaikenlainen asuintilojen lyhytaikainen tarjoaminen on yksioikoisesti rinnastettu toisiinsa. Kysymys on kuitenkin monipuolisesta ilmiöstä. Moninaisuudesta kertoo myös termien kirjo: ilmiöstä puhutaan lyhytaikaisena vuokraustoimintana, lyhytaikaisena majoitustoimintana, vertaismajoituksena ja Airbnb-toimintana.

Salla Jutila KUVA: Marko Junttila

Asuntoja voidaan tarjota monen eri kanavan välityksellä: on erilaisia verkkoalustoja, loma-asuntoja välittäviä sivustoja ja huoneistoja jälleenvuokraavia yrityksiä. Yhtä yhteistä nimittäjää on haastavaa määritellä.

Edes Airbnb-majoittajia ei voida niputtaa yhteen toimijaryhmään, sillä tiloja voivat tarjota erilaisilla liiketoimintamalleilla toimivat yritykset, useita huoneistoja omistavat asuntosijoittajat tai satunnaisesti kotiaan tai vaikkapa yhtä huonetta kodistaan vuokraavat yksityishenkilöt.

Näin ollen lyhtyaikaisissa vuokraustilanteissa sääntelyn soveltamista on tarkasteltava tilanne- ja toimijakohtaisesti.

Toimijoiden erittelyssä kysymys kuuluu, onko toiminnassa kyse asuinhuoneistojen vuokrauksesta vai majoitustoiminnasta. Tällä on merkitystä sääntelyn määräytymisessä. Nykyisessä sääntelyssä ei ole kvantitatiivisia kriteereitä toiminnan erottelulle, vaan tilannetta arvioidaan aina tapauskohtaisesti kulloisetkin olosuhteet huomioiden.

Tämä yhtäältä hämärtää rajanvetoa, mutta toisaalta mahdollistaa joustavan tilojen käytön ja erilaisten asumisratkaisujen kehittämisen. Olennaista on se, mitä tilan käytöstä on sovittu.

Onko majoitustoiminta ei-ammattimaista vertaismajoittamista vai ammattimaista liiketoimintaa?

Liiketoiminnan muodossa harjoitettava majoitustoiminta on arvonlisäverotuksen piirissä, kun taas ei-ammattimaista vertaismajoitusta tai asuinhuoneistojen vuokrausta arvonlisäverovelvollisuus ei koske. Ammattimaiselle majoitustoiminnalle on myös muita velvoitteita kuten erilaisia ilmoitusvelvollisuuksia.

Kiinteistöjen ja tilojen käyttötarkoitusta ohjaavat muun muassa maankäytön ja rakentamisen sääntely, kaavamääräykset ja rakennusluvat. Rakennuksen tai sen osan käytön tulee olla kaavan pääkäyttötarkoituksen mukaista. Käyttötarkoituksen olennaiseen muuttamiseen tarvitaan rakennuslupa.

Tältäkin osin lyhytaikaisen vuokrauksen sallittavuus on riippuvainen siitä, millaista toimintaa kussakin tilanteessa harjoitetaan: seuraako toiminnasta esimerkiksi asuinalueelle epätyypillisiä vaikutuksia?

Tilannesidonnaisuus toimijoiden monipuolisuuden vuoksi korostuu oikeudellisessa arvioinnissa. Helsingin hallinto-oikeuden ratkaisu Iso Roobertinkatu 1:ssä harjoitetusta majoitustoiminnasta koski yrityksen harjoittamaa, liiketoiminnan muodossa tapahtuvaa laajamittaista asuinhuoneistojen jälleenvuokraustoimintaa. Yrityksen liiketoiminnan käytössä oli yksitoista huoneistoa pelkästään yhdessä taloyhtiössä.

Kysymys ei varsinaisesti ollut Airbnb-toiminnasta, sillä yritys markkinoi huoneistoja omien verkkosivujensa lisäksi booking.com ja hotels.com -sivustojen välityksellä.

Tästä syystä ratkaisusta ei voida tehdä suoria johtopäätöksiä toiminnan sallittavuudesta vaikkapa tilanteessa, jossa yksityishenkilö vuokraa yhtä huoneistoa alustapalvelussa. Vuokraustoiminnan vaikutukset esimerkiksi taloyhtiön muiden asukkaiden näkökulmasta saattavat erota merkittävästi harjoitetun toiminnan luonteesta ja laajuudesta riippuen.

Sääntelystä merkittävä osa on säädetty aikana, jolloin digitaalisia verkkoalustoja, uusia ansaintamalleja sekä nykyisiä asumisen ja tilankäytön tarpeita ei ollut. Selkeyttäviä oikeuskäytännön linjauksia ei myöskään ole vielä olemassa. Nämä seikat aiheuttavat epäselvyyttä sääntelyn soveltamisesta.

Epäselvässä oikeustilassa voi myös olla kysymys siitä, ettei ilmiötä ja sen nyansseja tunneta riittävästi, mikä lisää virhepäätelmien riskiä.

Avoin keskustelu ja eri näkökulmien esiin tuominen on erittäin tärkeää lyhytaikaiseen vuokraustoimintaan liittyvien haasteiden ratkaisuja pohtiessa. On tärkeää ymmärtää toiminnan moninaisuus ja erilaisten linjausten kokonaisvaikutukset.


Jenna Päläs on oikeustieteen maisteri ja väitöskirjatutkija, Salla Jutila on yhteiskuntatieteiden maisteri ja projektipäällikkö.

He toimivat tutkijoina Lapin yliopistossa Vertaismajoitus, haasteet ja mahdollisuudet majoitustoiminnassa -hankkeessa (Euroopan aluekehitysrahasto).

MAINOS

Kommentoi

Tärkeintä on, että asunto on asuinkäytössä, olivatpa asukkaat sitten kuinka pitkä- tai lyhytaikaisia tahansa. Jos vuokralordi maksaa verot ja asukkaat noudattavat hyviä ja yleisesti hyväksyttyjä asuintapoja, niin kaikki on mielestäni ok. Jos taas asunto on tyhjillään, niin silloin kaikki kärsivät.

Vastaa Ilmoita asiaton viesti

Uutisvirta

13:23
Päivän kotoiluvinkki: Puhdista kahvinkeitin marttojen ohjeilla
13:19
Ajokeli on paikoin erittäin huono Lapissa, puu kaatui talon päälle Kemijärvellä, Oulussa normaali kevättalven sää
13:13
Eduskunta hyväksyi ravintoloiden sulkemisen – pääministeri Marin tunnusti yritysten lisätukitoimien tarpeen
12:49
Toimittajamme paikalla: Thaimaan kone laskeutui Oulun lentokentälle, palaajille luvassa tiukka vastaanotto lentoasemalla – yöpymispaikkoja varattu tarvitseville
11:41
Uusimaa on nyt eristetty muusta Suomesta – tältä tiesuluilla näytti yöaikaan
11:38
Suomen rajat sulkeutuivat äkillisesti – operaatioon osallistuvat kertovat, millaista on valvoa Suomen ja Ruotsin rajaa Torniossa
11:28
Aamuyhdeksään mennessä yli 120 käännytetty ja yksi sakko annettu – Uudenmaan rajojen valvonta on täydessä käynnissä
102
Presidentti Niinistö moittii Ilta-Sanomissa kovin sanoin kansalaisia, jotka eivät tottele koronaohjeita: "Minä en sellaista halua ollenkaan hyväksyä"
46
"Maailma ei palaa ennalleen", sanoo EU-komissaari Jutta Urpilainen – Eurooppa on komissaarin mukaan nyt joukkue, jolla on sama maali
41
Krabista Ouluun palaavat matkustajat joutuvat tarkkaan syyniin –  "Kukaan ei saa lähteä kentältä tai myöhemmin muualta Oulusta julkisilla liikennevälineillä"
29
Pohjois-Pohjanmaalla viisi uutta varmistettua tartuntaa – yksi henkilö tehohoidossa Oulussa
28
Mies kaahasi järjetöntä ylinopeutta Oulun Pohjantiellä, ylitystä liki sata kilometriä tunnissa – myös lukuisat rattijuopot työllistivät poliisia
21
Halla-aho: Maahanmuuttajista apu maatilojen työvoimapulaan – "Sopivat kuin nyrkki naamaan"
19
Raskaat tie­su­lut ko­hoa­vat jo Uu­den­maan ra­joil­le – Poliisi val­mis­tau­tuu his­to­rial­li­siin tar­kas­tuk­siin, kun Uusimaa suljetaan muusta Suomesta

Etusivulla nyt

Mainos

Paikallissää

Varoituksia voimassa!

Tuulivaroitus maa-alueille: Lapissa ja Koillismaalla luoteistuuli on tänään voimakasta, tuulen nopeus puuskissa 20 m/s.
Ruohikkopalojen vaara on suuri maan etelä- ja länsiosassa sekä Etelä-Savon maakunnassa.

Juttutupa

Päivän tykätyin viesti

Maatilalle töihin

Aina nämä työnvieroksujat jotain keksii. Kaupungissa ei voi tietenkään myöskään töissä käydä kun tiet pölisee ja on auto... Lue lisää...
Pekkaxy

Jari ja sarjakuvat

Jari

23.6.
Jarin piirrokset arkistossa.

Naapurit

28.3.
;

Uutiset osastoittain

Palvelemme sinua

Asiakaspalvelumme auttaa sinua mielellään Kalevan tilausasioissa ja muissa lukijan palveluissa.

Asiakaspalvelu

www.kaleva.fi/asiakaspalvelu


Pohjoisen kattavimmat mediatilat ja monipuoliset markkinoinnin palvelut printtiin ja digiin.

Kaleva Media B2B asiakasratkaisut

(08) 5377 180

kalevamedia.fi/yrityksille


stats-image