Kirjoittaja on osastopäällikkö Suomen Pankissa.
Monien mielestä olisi hyvä asia tukea asunnonostajia lisäämällä korkomenojen verovähennysoikeutta tai lisäämällä korkotukia. Olisi vielä hyvä saada lainalle halpa tai peräti ilmainen valtiontakaus. Se helpottaisi pankkien päätöksentekoa, kun ei tarvitsisi käyttää kallista aikaa vakuuksien arvon tai asiakkaan maksukyvyn arvioimiseen. Näin entistäkin useampi asuntoluoton tarpeessa oleva kansalainen saisi luoton ja pääsisi omaan asuntoon kiinni tai voisi hankkia tarpeitaan paremmin vastaavan asunnon.
Pankit voisivat kantaa kortensa kekoon asunnonhankkijoiden elämän helpottamiseksi myös kehittämällä tuotevalikoimaansa vastaamaan entistä paremmin asiakkaiden tarpeita. Jos asiakkaat pitävät tarpeellisena minimoida lainanhoitokustannukset, pankki voi tulla vastaan pidentämällä laina-aikaa tai myöntämällä korkovapaita periodeja.
Pahitteeksi ei myöskään olisi se, että keskuspankki pitäisi korot alhaalla. Samalla kun se auttaisi asunnonhankkijoita, se tukisi taloudellista toimeliaisuutta ja työllisyyttä. Ihmiset voisivat käyttää korkomenoissa koituvat säästöt erilaisten hyödyllisten tai mukavien tavaroiden ja palvelusten hankintaan.
Jos kaikki edellä luetellut toimenpiteet tehdään, päädytään ennen pitkää pankkikriisiin. Historiallisen kokemuksen valossa näin näyttäisi käyvän. Rahoitusmarkkinakriisejä paljon tutkinut newyorkilainen professori Charles Calomiris esitti tästä vakuuttavaa todistusaineistoa Wyomingin vuoristokylään kokoontuneelle arvovaltaiselle joukolle. Kuulijoina oli suuri määrä keskuspankkien pääjohtajia.
Calomiris on käynyt läpi lähes kaikki kiinteistöluottomarkkinoiden laukaisemat merkittävimmät finanssikriisit maailmassa sadankolmenkymmenen vuoden ajalta. Aikaisemmin kysymys oli yleensä maatalouteen ja toisen maailmansodan jälkeen etupäässä asuntojen omistukseen myönnetyistä luotoista.
Yhteistä kriiseille on ollut se, että niitä on edeltänyt nopean kasvun vaihe ja rahoituslaitosten aktiivisuus uusien rahoitusmuotojen ja -tapojen markkinoimisessa. Toinen yhteinen piirre on ollut se, että kiinteistöluottoihin on kohdistettu erimuotoista julkista tukea. Kolmas piirre on ollut löysä rahapolitiikka eli keskuspankki on pitänyt korot alhaisina.
Nämä tekijät tukevat toinen toisiaan. Asuntovelkoihin liittyvä julkinen tuki rohkaisee suurempaan riskinottoon kuin muuten tapahtuisi. Alhaiset korot houkuttelevat ottamaan entistä suurempia luottoja. Nopeasti kasvavilla lainamarkkinoilla kilpailu asiakkaista saa pankit kehittämään uusia rahoitusmuotoja
Nämä samat tekijät voidaan havaita myös vuosi siten puhjenneen Yhdysvaltojen asuntoluottomarkkinoiden kriisin taustalla. Ennen kriisiä maa oli nauttinut pitkästä nousukaudesta. Rahapolitiikka oli usean vuoden ajan historiallisesti katsoen poikkeuksellisen kevyttä. Asuntovelalliselle annettu julkinen tuki on merkittävä myös Yhdysvalloissa.
Rahoitusalan yritykset yrittivät kilvan keksiä uusia keinoja päästäkseen käsiksi nopeasti kasvavan markkinan tarjoamiin ansaintamahdollisuuksiin. Noina vuosina kasvoivat erityisesti niin sanotut subprime-luotot. Näillä tarkoitetaan luottoja, joita on myönnetty usein pienituloisille asiakkaille, jotka ennen oli suljettu markkinan ulkopuolelle.
Koko luotonmyöntämisprosessiin tuli uusia piirteitä. Luoton myöntäjät alkoivat hankkia asiakkaita luottomeklareilta. Myönnetyt luotot myytiin edelleen investointipankeille, jotka kokosivat niistä paketteja, jotka myytiin edelleen sijoittajille. Tarvittiin myös yrityksiä, jotka hallinnoivat velallisten maksusuorituksia ja tarvittaessa ryhtyivät hoitamaan perintätoimia.
Luottoluokituslaitokset tulivat mukaan peliin antamalla oman arvionsa paketteihin liittyvästä luottotappioriskistä. Sijoittajia olivat taas erilaiset rahastot, mutta myös eurooppalaiset pankit.
Ketjussa oli monia osapuolia, jotka ansaitsivat keräämällä palkkiota. Palkkiot olivat peruuttamattomia, kävi välitetyille luotoille loppupelissä mitä tahansa. Sijoittajat puolestaan luottivat totuttuun tapaan luokituslaitosten luottoriskiarvioihin.
Kaikesta päätellen kannustimet ovat väärässä asennossa. Palkkioita keräävien osapuolten intressissä oli saada mahdollisimman paljon luottosopimuksia aikaan. Luoton myöntämisprosessin alkupäässä ei juuri ollut kannustimia arvioida luoton takaisinmaksun todennäköisyyksiä.
Luottoluokittelulaitosten arvio paketoitujen asuntoluottojen luottotappioiden todennäköisyydestä ja niiden odotetusta koosta oli jo alun pitäen epärealistisen alhainen, ainakin Calomirisin mukaan.
Julkinen tuki, rahapolitiikan keveys ja rahoitusmarkkinoiden kyky houkutella asiakkaita ovat ylikuumentaneet asuntomarkkinoita muuallakin kuin Yhdysvalloissa. Espanjassa, Irlannissa, Tanskassa ja Englannissa on parhaillaan meneillään raju korjausliike. Asuntojen hinnat alenevat ja pankkien luottotappiot kasvavat.
Toistaiseksi on vaikea sanoa, mihin kaikki tämä lopulta päättyy.
Hyvä uutinen on se, että täysmittaiselta pankkikriisiltä on toistaiseksi säilytty. Suomalaiset, jos ketkä, tietävät mitä se pahimmillaan voi merkitä.
Huono uutinen on se, että toistaiseksi emme voi sanoa edes sitä. että pahin olisi ohi.