Lainsäädäntö
Lain mukaan ostaja ei saa virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä . Tarkastusvelvollisuutensa perusteella ostaja ei saa vedota virheenä seikkaan, joka olisi voitu havaita ennen kauppaa tehtävässä tarkastuksessa toteaa Pyrhönen.
Ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä.
Joka tapauksessa myyjä ei vapaudu vastuusta, jos hän on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti.
Tarkastusvelvollisuus ja erityinen tarkastusvelvollisuus
Ostajan on suoritettava kiinteistön tarkastus arvokkaaseen omaisuuteen kuuluvalla tavanomaisella huolellisuudella. ” Ostaja vastaa omasta huolimattomuudestaan, mikäli kaikkia merkittäviä ominaisuuksia ei ole tarkastuksessa selvitetty ” toteaa asianajaja, varatuomari Kalle Pyrhönen. Rakennukset tulee tarkastaa siltä osin kuin tiloihin on esteetön pääsy. Tarkastuksessa ei edellytetä suoritettavan erityisiä teknisiä toimenpiteitä tai mittauksia eikä muitakaan tavanomaisesta poikkeavia järjestelyjä.
Mikäli rakennuksessa on havaittavissa epäilyksiä herättäviä seikkoja, esim. kosteutta seinissä tai katossa, ostajalla on velvollisuus ryhtyä tarkempiin tutkimuksiin sanoo Pyrhönen.
Oikeuskäytäntö
Ostajan tarkastusvelvollisuudesta on korkeimman oikeuden ratkaisuja vuosien varrelta, toteaa Pyrhönen. Viimeisimmät niistä on annettu tänä- ja viimevuonna. Kummassakin arvioitiin erityisesti sitä, olivatko ostajat laiminlyöneet ennakkotarkastusvelvollisuuden ja siten menettäneet oikeuden vedota virheeseen.
Ratkaisussa KKO:2019:16 ostajille oli ennen kauppaa esitetty kiinteistöllä olevaa rakennusta koskeva kuntotarkastusraportti, jossa kuvattiin rakennuksessa olevia riskirakenteita ja vaurioita sekä esitettiin korjaus- ja lisätutkimussuosituksia.
Tapauksessa korkein oikeus katsoi, että ostajien kohteesta saamat tiedot olivat olleet sisällöltään sellaisia, että ne olivat antaneet ostajille erityisen syyn edellyttää tavallista perusteellisempaa tarkastusta rakennuksen alapohjan kunnon selvittämiseksi. Tarkempia tutkimuksia ei ollut tehty, ja ostajat olivat menettäneet oikeutensa vedota virheisiin.
Ratkaisussa KKO:2020:23 kaupan kohteesta oli laadittu kosteusmittauspöytäkirja, joka oli ollut ostajien käytössä ennen kaupantekoa. Kosteusmittauspöytäkirjan mukaan omakotitalon kellarin betonirakenteissa oli havaittu kosteutta, mutta asuinkerroksen lattia- ja seinäpintojen sekä eristetilojen ja alajuoksujen kosteusarvot ovat olleet normaaleja.
Tapauksessa korkein oikeus katsoi, että ostajilla ei ole rakennuksen ikä, rakentamistapa ja tiedossa ollut kosteusrasitus huomioon ottaenkaan ollut aihetta edellyttää tehtyä laajempia tutkimuksia alapohjan ja seinärakenteiden kunnon selvittämiseksi ennen kauppaa. Ostajat eivät olleet menettäneet oikeuttaan vedota virheisiin.
Molemmista ratkaisuista huomionarvoista on se, jos ostajalla on käytettävissään rakennusalan asiantuntijan arvio, ostajan voidaan edellyttää ottavan se huomioon lisätutkimusten tarpeellisuutta arvioitaessa huomauttaa Pyrhönen.
Ennakkotarkastuksen riittävä laajuus
Erityinen tarkastusvelvollisuus voi syntyä myyjältä saatujen tietojen tai kiinteistön tarkastuksessa havaittujen seikkojen perusteella.
Ennakkotarkastusvelvollisuuden laajuus on ratkaistava aina tapauskohtaisesti ja kokonaisarvioinnin perusteella huomauttaa asianajaja Kalle Pyrhönen. Seuraavat seikat tulee huomioida ennakkotarkastusvelvollisuuden laajuutta arvioitaessa:
1. Kiinteistöstä saamasi tiedot
2. Tarkastuksessa tekemäsi havainnot
3. Mahdollisessa kuntotarkastuksessa tehdyt havainnot
Lue lisää kiinteistökauppariidasta >>
Huolettaako asuntokauppaan liittyvät asiat?
klikkaa verkkosivullemme ja ota yhteyttä! >>
SEURAA MEITÄ SOSIAALISESSA MEDIASSA: