Kiin­teis­tö­kau­pan purku voi tulla yl­lät­täen – näin laki kohteli kuo­lin­pe­sää

Asianajotoimisto Kalle Pyrhönen auttaa asunto- ja kiinteistökauppojen riitatilanteissa: alkukartoitus on maksuton

Turun hovioikeus antoi kesällä 2018 ratkaisun kiinteistökauppariitaan, jossa kuolinpesän osakkaat olivat myyneet vuokraoikeuden kiinteistöön kahdelle yksityishenkilölle. Pian kaupanteon jälkeen kävi ilmi, että kiinteistöllä sijaitseva rakennus oli merkittävästi huonommassa kunnossa kuin ostajilla oli ollut syytä olettaa.

Ostajat vaativat kaupan purkua ja kauppahinnan palauttamista myyjiltä.

Myyjinä toimineet kuolinpesän osakkaat kiistivät yhteisvastuun ja esittivät, että heidän vastuunsa tulisi rajoittaa siihen määrään, jonka he olivat perinnönjaossa saaneet.

Hovioikeus kuitenkin totesi, ettei maakaaressa ole säännöstä, joka antaisi kuolinpesälle erityisaseman kiinteistön myyjänä. Myyjät määrättiin yhteisvastuullisesti palauttamaan koko kauppahinta korkoineen ostajille.

Kaupan purku on harvinainen mutta mahdollinen ratkaisu

Asunto- ja kiinteistökauppariitoihin erikoistunut asianajaja Kalle Pyrhönen kertoo, että kaupan purku on oikeudellinen seuraamus, jota voidaan soveltaa tilanteissa, joissa kaupan kohteessa ilmenee olennainen virhe.

"Kaupan purkaminen tarkoittaa, että kiinteistö palautuu myyjälle ja ostajalle palautetaan koko kauppahinta. Tämä ei ole kevyesti käytettävä toimenpide, vaan virheen täytyy olla selvästi merkittävä.”

Yleisimmin virheelliseen kiinteistökauppaan liittyvät riidat johtavat hinnanalennukseen tai vahingonkorvaukseen. Kaupan purkuun päädytään vasta, jos virhe on niin huomattava, että kiinteistö poikkeaa olennaisesti siitä, mitä ostajalla on ollut aihetta odottaa.

Asianajotoimisto Kalle Pyrhönen auttaa asunto- ja kiinteistökauppojen riitatilanteissa: alkukartoitus on maksuton

Kuolinpesä ei ole erityistapaus lain silmissä

Turun hovioikeuden ratkaisu toi kaivattua selkeyttä oikeudellisesti kimuranttiin tilanteeseen. Joissain oikeuskirjallisissa kannanotoissa oli aiemmin esitetty, että kuolinpesän osakkaiden henkilökohtaista vastuuta voisi rajoittaa heidän perintöosuutensa määrään.

Hovioikeus kuitenkin katsoi, että tällaiselle rajoitukselle ei ole laissa perustetta. Kiinteistökaupassa myyjiä kohdellaan samalla tavalla riippumatta siitä, ovatko he yksityishenkilöitä, yrityksiä tai kuolinpesän osakkaita.

"Useamman myyjän tilanteessa sovelletaan yleisiä velvoiteoikeudellisia periaatteita, joiden mukaan myyjät vastaavat yhteisvastuullisesti esimerkiksi hinnanalennuksesta tai kauppahinnan palautuksesta", Pyrhönen selventää.

Dokumentointi ja riskien arviointi ovat avainasemassa

Asianajajan mukaan kiinteistökauppaan liittyviä riskejä voidaan ennaltaehkäistä tarkalla dokumentoinnilla ja avoimella viestinnällä. Kuolinpesän kohdalla on erityisen tärkeää arvioida riskit huolella.

"Kuolinpesän osakkaiden kannattaa keskustella asiantuntijan kanssa siitä, miten mahdolliset vastuut jakautuvat ja millaisia ehtoja kauppakirjaan voidaan sisällyttää. Esimerkiksi vastuunrajoitusehdot voivat joissain tapauksissa olla perusteltuja, mutta ne täytyy laatia juridisesti päteviksi."

Vaikka kiinteistökaupat sujuvat valtaosin ongelmitta, yksikin virhe voi johtaa kalliisiin ja pitkäkestoisiin riitoihin. Lain näkökulmasta Pyrhösen viesti on selkeä.

"Olipa myyjänä yksityishenkilö tai kuolinpesä, vastuut ovat samat. Siksi kiinteistökauppaan kannattaa aina valmistautua huolella – dokumentoimalla, kysymällä ja tarvittaessa käyttämällä asiantuntijan apua."

Asianajotoimisto Kalle Pyrhönen Oy on erikoistunut asunto- ja kiinteistökauppojen riitatilanteisiin. Suurin osa toimeksiannoista päättyy sovintoon ilman pitkää ja kallista oikeudenkäyntiä. Jos koet tarvitsevasi asianajajan apua kauppoihisi liittyen, varaa rohkeasti maksuton alkuneuvottelu!