Sopivan kokoinen, hintainen ja toimiva asunto hyvällä paikalla on myytävänä. Mutta mitä kaikkea ostajan pitäisi muistaa ja huomioida?
Jos huoneistossa on keittiö- ja kylpyhuoneremontit tehty, ovat kalleimmat korjaukset Oulun OP-Kiinteistökeskus Oy:n toimitusjohtaja Timo Jormakan mukaan takanapäin.
Kustannuksia tulee myös, jos tulossa on putki- tai ikkunaremontti.
Tehdyistä ja tulevista korjauksista tulisi olla maininta isännöitsijäntodistuksessa. Sen saa välittäjältä esittelyssä.
"Osa isännöitsijöistä kirjaa myös suunnitteilla olevat korjaukset, toiset taas vain ne, joista on päätetty", kertoo Jormakka.
Usein välittäjä antaa myös yhtiön tilinpäätöksen, jossa pitäisi olla tuloslaskelma, tase, toimintakertomus ja talousarvio. Tuloslaskelmasta katsotaan, onko voittoa, tappiota vai plus miinus nolla. Monet yhtiöt tähtäävät jälkimmäiseen.
Ei ole vaarallista, jos yhtiöllä on jonkin verran velkaa - ainakaan, jos sitä ei ole edelliseltä tilikaudelta.
"Vuoden kuluessa on voinut tulla eteen jokin odottamaton korjaustoimenpide", sanoo Jormakka.
Rahaa yhtiö kerää yhtiövastikkeilla. Vastikkeen suuruus riippuu huoneiston koosta, vastikkeen jyvitysperusteesta ja yhtiöstä.
Jos samalla kadulla samanlaisissa yhtiöissä vastikkeet eroavat toisistaan huomattavasti, kannattaa selvittää eron syy. Onko "kalliimmassa" yhtiössä esimerkiksi oma talonmies tai halutaanko siellä varautua tuleviin korjauksiin?
Myyntihinta ja mahdollinen lainaosuus muodostavat asunnon kokonaishinnan. Velkaosuus voi siirtyä kaupassa uudelle omistajalle, mutta asunnosta voi tehdä tarjouksen velattomana. Tällöin myyjä maksaa velan pois, mikäli suostuu tarjoukseen ja velan maksaminen on mahdollista.
Tarjous tehdään kirjallisesti, kun ostaja on itse päättänyt sen tehdä. Tarjouksen ehtojen kanssa on oltava tarkkana. Jos esimerkiksi lainapäätöstä ei vielä ole, on se mainittava tarjouksessa.
"Valveutunut välittäjä kysyy, onko rahoitus valmiina", sanoo Jormakka.
Mikäli laina järjestyy, tarjous on sitova. Jos jompikumpi osapuoli vetäytyy kaupasta eikä tarjoukseen ole merkitty ehtoja, seuraa sopimussakkoa enintään neljä prosenttia kauppahinnasta.
Korkeimman tarjouksen tekijä ei aina voita tarjouskilpailua. Toisen ostajan ehdot asunnon vapautumisesta voivat sopia myyjän tilanteeseen parhaiten. Joskus asian voi ratkaista pärstäkerroin.
Tinkiminen on ostajan oikeus, mutta Jormakan mukaan on mahdotonta sanoa, montako prosenttia hinnassa on tinkivaraa.
"Joskus myyjä voi päättää, että ei tingi hinnasta yhtään", sanoo Jormakka.
"Röyhkeän alhaisella tarjouksella myyjän voi myös saada suuttumaan, eikä hän välttämättä myy asuntoa, vaikka sama henkilö tekisi uuden ja paremman tarjouksen."
Laki velvoittaa ostajan tarkastamaan asunnon huolellisesti. Myyjän vastuu osakekaupassa on piilevistä virheistä kaksi vuotta. Piilevistä virheistä myyjä ei ole voinut tietää eikä ostaja ole voinut niitä huomata. Korvausvelvoitetta voi tulla myyjälle, jos esimerkiksi keittiöremonttia tehdessä uusi omistaja huomaa astianpesukoneen tihkuttaneen vuosien saatossa seinät ja lattian märiksi.
"Vanhassa asunnossa voi tietynlaisia virheitä olla eikä myyjä ole korvausvelvollinen mistä tahansa pikkuviasta. Virheen laajuus ja suhde kauppahintaan ratkaisevat", sanoo Jormakka.
Kaupan purkaminen on joissain tapauksissa mahdollista, mutta harvinaista. Yleensä ensin ostaja ja myyjä voivat neuvotella vahingonkorvauksesta tai hinnan alennuksesta.
"Jotta kauppa purettaisiin, rakennuksen virheen on oltava niin suuri, että sitä ei saa isollakaan rahalla kuntoon", sanoo Jormakka. Jos neuvottelut eivät suju sopuisasti, voi edessä olla käräjäreissu.
Kiinteistövälittäjä valvoo sekä ostajan että myyjän etua ja tuskin käyttäytyy kuten Aku Ankan sivuilla työskentelevät kollegansa. Silti välittäjä saattaa vähätellä asunnon vikoja tai puutteita: hänen tehtävänsä on saada asunto kaupaksi.
"Oma pää kylmänä", neuvoo Jormakka.
"Toiset hurmaantuvat hetkessä ja järki tulee mukaan vasta yön yli nukuttua. Asunto on elämän suurimpia hankintoja eikä kauppaa kannata tehdä päähänpistosta."
Toimitusjohtaja Timo Jormakan mielestä ammattitaitoisen välittäjän kanssa tuskin tulee huijatuksi. Ammattitaitoisen tunnistaminen tosin on eri asia.
"Siinäpä se. LKV-tutkinnon suorittaneella on perustiedot, mutta ammattitaitoinen voi olla ilman tutkintoakin", hän toteaa.