Taantuma ei ole poistanut Oulun keskustassa pitkään jatkunutta puutetta hyvistä liiketiloista. Vaikka Hennes&Mauritz onnistui pitkän veivaamisen päätteeksi kaappaamaan itselleen tilat yhdestä Oulun parhaimmista kauppapaikasta eli Hammarinkulmasta, on monen ketjun ja liikkeen kaupunkiin tulo pysähtynyt tilojen puutteeseen.
"Liiketilojen puute jarruttaa keskustan kehitystä", tietää kiinteistöpäällikkö Jussi Mattila Catella Kiinteistökonsultoinnin toimitilavälityksestä.
Catellan syksyllä koostama toimitilojen markkinakatsaus todistaa Mattilan väitteen. Oulussa liiketiloja on vapaana vain prosentin verran, mikä on valtakunnallisessa vertailussa hyvä luku.
Liiketilojen puute jarruttaa myös sijoittajien liikkeitä, sillä tällä hetkellä hyvistä liiketiloista saatava tuotto on niin hyvä, että jos joku laittaa hyvän liiketilakiinteistön myyntiin, löytyy sille myös takuuvarmasti ostaja.
Yritykset sopeutuvat
vähempiin neliöihin
Sen sijaan tyhjien toimistotilojen määrä on kääntynyt selkeään kasvuun Oulussakin.
"Kevääseen verrattuna tyhjiä toimistotiloja Oulussa on nyt peräti 62 prosenttia enemmän, eli kevään 9 600 neliöstä hypättiin reiluun 15 600 neliöön", sanoo kiinteistöarvioija Aimo Tyybäkinoja Catellan arviointi- ja konsultointiyksiköstä.
Mattilan ja Tyybäkinojan mukaan jo keväällä oli nähtävissä, että toimistotiloja vapautuu kaupungista, joten suuri hyppäys ei ollut mikään yllätys. Tyhjillään olevien tilojen määrää verrattuna rakennettuun tilamäärään kuvaava vacancy rate -luku nousi toimistojen osalta kevään 1,7 prosentista syksyn 2,8 prosenttiin.
Alalla pohditaan nyt, onko Oulukin siirtymässä muiden kasvukeskusten ja pääkaupunkiseudun tapaan ylitarjonnan puolelle, jolloin tyhjät tilat lisääntyvät entisestään ja vuokrat laskevat.
"Nyt on nähtävissä selvää vuokrien nousun hidastumista, mutta vielä ei voida ennustaa, siirrytäänkö Oulussa ylitarjonnan puolelle. Ja jos siirrytään, jäädänkö sinne pitkäksi aikaa vai käykö niin, että Oulu hyppää melkein heti elpymisvaiheen puolelle", Tyybäkinoja pohtii ja viittaa toimistotilamarkkinoilla hyvin pätevään syklikelloon.
Mitään yhtä isoa syytä tyhjentyneisiin neliöihin ei Catellassa löydetä, vaikka hyppäys keväästä on siis melkoinen.
"Yritykset säästävät kiinteistökuluissa ja muuttavat pienempiin tiloihin. Toisaalta toimistoista on edelleen kysyntää, mutta vaikka toimistoneliöitä on hyvin vapaana, niin yritykset hakevat nykytilanteessa hyvin tarkkaan itselleen juuri sopivia tiloja eikä kysyntä ja tarjonta välttämättä kohtaa", muistuttaa myyntipäällikkö Pekka Laurila-Harju Catellan toimitilavälityksestä.
Ensin käyttäjä,
sitten rakennetaan
Oulun ja pahimmassa jamassa tyhjien toimistojen kanssa olevan pääkaupunkiseudun välinen ero on Catellan miesten mielestä siinä, että Oulussa periaatteena on ollut löytää ensin käyttäjä ja vasta sitten käynnistää rakennustyöt.
"Muualla on rakennettu erilaisia businessparkeja, ja sitten kun on tullut lama, niin käyttäjiä ei ole ollutkaan", Mattila muistuttaa.
Oulussa hyväksi havaittu periaate on käytössä myös Catellan markkinoimassa YIT:n Etu-Lyöttyyn suunnittelemassa Oulun Veturi -yrityspuistossa.
Vaikka YIT:n esitteissä puhutaankin, että kaiken kaikkiaan 45 000 kerrosneliömetrin toimitilajätin ensimmäinen vaihe valmistuu jo ensi vuoden aikana, muistuttaa Jussi Mattila, että työt lyödään Etu-Lyötyssäkin käyntiin vasta kun tietty käyttäjäaste on varmistettu.