Asuntolainaluotottoja Hypon pääekonomisti Juhana Brotherus arvioi, että Suomessa asuntolainamarkkinat ovat terveellä pohjalla, jos verrataan muihin Pohjoismaihin. Huolta herättävät kuitenkin pienten sijoitusasuntojen markkinat, jotka ovat käyneet viime aikoina kuumina.
Brotheruksen mukaan finanssikriisin jälkeen syntynyt ilmiö herättää kysymyksiä sijoitusten ja sijoittajien velkakestävyydestä.
- Kovinkaan moni näistä sijoittajista ei ole koskaan nähnyt asuntomarkkinoilla muuta kuin hintojen ja vuokrien nousua ja korkojen laskua. Miten hyvin he on varautuneet korkojen nousuun? Tai siihen että vuokrataso tai vuokrattavuus heikkenee?, Brotherus pohti STT:lle.
Pienikin muutos korkotasoon tai asuntojen vuokrattavuuteen voi keikauttaa velkavivun varaan rakennetun yhtälön. Brotheruksen mukaan kasvualueiden yksiöiden hintojen erkaantuminen muusta markkinasta kertoo siitä, että liikkeellä ovat erityisesti sijoittajat. Tarkkaa tietoa ilmiön yleisyydestä ei kuitenkaan ole tarjolla.
- Jos tapahtuu kuplan puhkeamista, niin se kohdistuu yksiökenttään. Se voi lähteä purkautumaan, kun yksiöitä rakennetaan enemmän tai kiinnostus yksiöihin laskee. Siitä en ole huolissani, että Helsingin hintataso romahtaisi.
Kaupungistumisen jatkuessa on todennäköistä, että hinnat jatkavat laskuaan muuttotappioalueilla.
Nordea ei näe merkittävää kuplavaaraa Suomen asuntomarkkinoilla
Nordean näkemyksen mukaan Suomen asuntomarkkinoilla ei ole suurta vaaraa asuntokuplan synnystä. Suurimmassa osassa maata asuntojen hinnat suhteessa asukkaiden käytettävissä oleviin tuloihin eivät ole nousseet 2000-luvulla, vaan kääntyneet useimmissa maakunnissa laskuun, toteaa ekonomisti Pasi Sorjonen.
Pääkaupunkiseudun voimakas kasvu on sysännyt Uudenmaan omalle radalleen, joten siellä hinnat ovat vuodesta 2014 lähtien jatkaneet nousuaan suhteessa tuloihin. Myös Keski-Pohjanmaalla on sama ilmiö.
- Jos hintakuplaa haluaa etsiä, niin pitää kääntää katse pääkaupunkiseudulle ja sielläkin vielä joillekin yksittäisille alueille ja tietyn kokoisiin asuntoihin. Jos joku kuplan joskus löytää, niin se voisi olla jonkun tietyn alueen yksiöt, Sorjonen sanoi.
Uusi ilmiö asuntomarkkinoilla on, että yhtiölainojen osuus suomalaisten asuntolainataakasta on kasvanut. Jo noin 12 prosenttia kotitalouksien lainakannasta on yhtiölainoja, joten pankkien suhteellinen siivu velkakakusta pienenee.
Uusia kerrostaloasuntoja markkinoidaan nykyään usein suurilla yhtiölainoilla, jolloin asuntoon pääsee kiinni suhteellisen alhaisella ostohinnalla. Yhtiölainoihin sisältyy omat riskinsä, sillä niihin sisältyy usein kolmen vuoden lyhennysvapaa, minkä jälkeen asunnon rahoitusvastike nousee tuntuvasti. Ostajan on osattava itse varautua tähän, sillä yhtiölainan riskejä ei välttämättä lasketa mukaan silloin kun asuntolainaa myönnetään pankissa.
- Olemme tästä orastavasti huolissaan. Tämän ison lainaosuuden osalta ei käydä lainaturvakeskustelua, ei käydä työttömyyskeskustelua eikä korkoriskikeskustelua, sanoo Nordean Kiinnitysluottopankin toimitusjohtaja Tom Miller.
Tanskalaisilla suurimmat lainat
Nordean myöntämien asuntolainojen arvo nousi tammi-lokakuussa 4,5 miljardiin euroon, mikä on seitsemän prosenttia enemmän kuin viime vuonna vastaavaan aikaan.
Asuntomarkkinoilla on ollut vilkasta etenkin kuluneena syksynä. Elokuussa Nordea myönsi asuntolainoja euromääräisesti peräti 25 prosenttia enemmän kuin vuosi sitten. Lainoja otettiin innokkaasti myös syys- ja lokakuussa, kertoo Nordean liiketoimintajohtaja Riikka Laine-Tolonen.
Laine-Tolosen mukaan kotitalouksien velkaantumisesta ei kuitenkaan tarvitse olla huolissaan, sillä suomalaisilla on reaali- ja finanssivarallisuutta niin paljon, että asuntolainat vastaavat siitä vain viidesosaa.
Suomalaisista kotitalouksista vain kolmanneksella on asuntolainaa ja velkaantumisaste on 127,6 prosenttia suhteessa käytettävissä oleviin tuloihin. Muissa Pohjoismaissa lainat ovat selvästi suurempia suhteessa tuloihin; Ruotsissa 185 prosenttia, Tanskassa lähes 270.
Taustalla on se, että suomalaisilla on tapana lyhentää lainojaan selvästi enemmän ja nopeammin kuin mikä on yleisenä käytäntönä naapurimaissa. Ruotsissa asuntomarkkinoita hämmentää parhaillaan se, että poikkeuksellisen suurten asuntolainojen nostajat halutaan määrätä lyhentämään lainojaan nykyistä enemmän.