Jo kolmatta vuotta peräkkäin on asuntokauppa käynyt kuumana. Asuntohintojen nousu on ollut nopeaa, samoin asuntoluottojen kasvu. Kova kysyntä on pitänyt myös asuntorakentamisen vilkkaana. Onko jo syytä huoleen? Onko riskinä asuntomarkkinoiden ylikuumeneminen, asuntohintojen romahdus ja asuntovelallisten joutuminen ahdinkoon?
Omistusasuntojen neliöhinnat ovat Suomessa nousseet voimakkaasti muun Euroopan tavoin. Vauhti on ollut erityisen nopeaa pääkaupunkiseudulla ja kasvukeskuksissa. Alkuvuodesta nousuvauhti on hidastunut, mutta silti neliöhinnat nousivat vajaa 6 prosenttia pääkaupunkiseudulla ja muualla maassa 7,5 prosenttia edelliseen vuoteen verrattuna.
Asuntojen reaalihinnat, joissa on otettu huomioon ansiotasoindeksin nousu, ovat kohonneet huomattavasti hitaammin ja ovat suunnilleen samalla tasolla kuin vuonna 2000.
Asuntohintojen suhde kotitalouksien käytettävissä oleviin tuloihin on pysynyt 1990-luvun lopulta lähtien suhteellisen vakaana. Sen sijaan kotitalouksien velkaantuneisuus on parin viime vuoden aikana lisääntynyt ja on nyt reilut 74 prosenttia käytettävissä olevista tuloista. Tämä on kuitenkin vielä runsaat 10 prosenttiyksikköä pienempi kuin huippuvuosina 1980-luvun lopussa.
Kansainvälisesti verrattuna kotitalouksien velkaantuneisuus on Suomessa vähäistä. Suomalaiset voisivatkin lisätä velkaantumistaan lähes kaksinkertaiseksi nykyisestä ennen kuin saavuttaisimme EU:n keskimääräisen tason.
Poikkeuksellisen matalien asuntoluottokorkojen ansiosta kotitalouksien lainanhoitokulut ovat lisääntyneet huomattavasti maltillisemmin kuin velkaantuneisuus. Matalat korot yhdessä pankkien kaventuneiden lainamarginaalien kanssa ovat tehneet asuntoluotoista siinä määrin halpoja, että omistusasunnoista on tullut houkutteleva asumisvaihtoehto yhä useammille.
Kotitalouksien hyvä tulokehitys ja vahvistunut luottamus omaan ja Suomen talouteen ilman suurta pelkoa työttömyydestä on myös pönkittänyt asuntokauppaa ja asuntoluottojen kysyntää.
Asuntohintojen nousua on kiihdyttänyt rakentamisen hidas sopeutuminen kysynnän kasvuun. Taustalla on pula sopivista tonteista ja tonttitarjonnan jäykkyydet, jotka haittaavat asuntomarkkinoiden pitkäjänteistä toimintaa ja nostavat tonttien hintoja. Muiden kuin kuntien luovuttamien rakentamattomien ja kaavoitettujen tonttien keskimääräinen neliöhinta nousi Helsingissä viime vuonna yli 11 prosenttia, Espoossa lähes 28 ja Vantaalla yli 9 prosenttia.
Pidemmällä aikavälillä asunto- ja tarjoushinnat sekä rakennuskustannukset kehittyvät samansuuntaisesti, mikäli kaavoitettua rakennusmaata on riittävästi ja markkinamekanismit rakennusmarkkinoilla toimivat. Lyhyellä aikavälillä, tarjonnan ollessa joustamatonta, asuntohintojen rakennuskustannuksia nopeampi nousu voi johtaa rakennusliikkeiden vahvaan kannattavuuden paranemiseen, jopa poikkeuksellisen suuriin katteisiin.
Ylisuuret voitot houkuttelevat tavallisesti alalle uusia toimijoita ja markkinat tasapainottuvat, kun uudet alalle tulijat lisäävät vähitellen asuntojen tarjontaa.
Seuraavan parin vuoden aikana asuntohinnat todennäköisesti jatkavat nousuaan, vaikka asuntojen tarjonnan ennakoidaan lisääntyvän tänä ja ensi vuonna. Pääkaupunkiseudulla asuntojen kysyntää ja asuntohintojen nousupainetta hidastaa jonkin verran muuttoliikkeen pysähtyminen. Toisaalta, kotitalouksien rahoitusmahdollisuudet säilyvät hyvinä, sillä käytettävissä olevien reaalitulojen arvioidaan kasvavan tänä ja ensi vuonna kohtuullista vauhtia eikä rahapolitiikassa ole näköpiirissä äkillistä suunnanmuutosta.
Markkinoilla odotetaan maltillista 1,5-2 prosenttiyksikön korkojen nousua vuoteen 2006 mennessä. Tämä odotus pitää sisällään käsityksen talouskasvun vahvistumisesta ja työttömyyden alenemisesta, mikä osaltaan vähentää asuntovelkaisten kotitalouksien maksuvalmiuteen liittyviä riskejä.
Korkotason asteittainen nousu ei myöskään aiheuta äkillisiä hintamuutoksia tai asuntohintojen ja asuntojen vakuusarvojen romahtamista 1990-luvun alun tapaan. Suomen talous ei ole sukeltamassa eikä valuuttakurssia euroalueella puolusteta korkeilla koroilla. Myös pankkien luotonantokäytäntö ja luottoriskien arviointi on tiukentunut.
Asuntomarkkinoilla riskit koskevat aikaisempaa selvemmin yksittäisiä kotitalouksia, jotka ovat ottaneet asuntoluottoa maksukykynsä äärirajoille saakka ottamatta huomioon korkojen nousun aiheuttamaa velanhoitomenojen nousua. Ei tarvitse olla kummoinenkaan ennustaja, jotta voi varmuudella väittää, ettei korkotaso pysy nykyisellä erittäin matalalla tasolla seuraavan 10-15 vuoden ajan.
Jos yleinen korkotaso kuitenkin pysyy erittäin matalana pitkään, on riski, että asuntomarkkinat ylikuumenevat. Asuntomarkkinoiden tasapainottaminen ja hintojen nousun katkaiseminen nopeasti lisäämällä asuntojen tarjontaa ei ole mahdollista, koska tarjonnan kasvu vaatii aikansa.
Nyt pitäisikin nopeasti panostaa kilpailun toimivuuteen ja uusien yritysten alalle pääsyyn, jotta rakennusalalla ja rakennusmateriaalituotannossa voidaan kustannus- ja hintapaineita vähentää pidemmällä aikavälillä.
Lähivuosina asuntohintojen nousun hillitsemisessä tonttitarjonnan lisääminen on kuitenkin avainasemassa. Kuntien aktiivinen maapolitiikka ja kaavoituksen nopeuttaminen ovat tässä keskeiset keinot. Lainsäädännön sallimia mahdollisuuksia kunnat ovat tähän mennessä käyttäneet minimaalisesti hyväkseen.