Kirjoittaja on Suomen Pankin rahapolitiikka- ja tutkimusosaston osastopäällikkö.
Suomi ei ole ainoa maa maailmassa, jossa keskustellaan asuntomarkkinoiden ylikuumenemisesta. Sama a keskustelua käydään hyvin monessa maassa, Yhdysvalloissa ehkä eniten. Syykin on yhteinen, alhaiset korot ja rahan runsaus.
En usko, että Suomeen olisi ainakaan vielä syntynyt asuntohintakupla. Siitä huolimatta uskon, että riskit asunto- ja asuntoluottomarkkinoilla ovat kasvamassa. Eniten pelkään sitä, että suomalaisten odotukset tulevasta tulokehityksestään on viritetty yläkanttiin ja että liian moni pitää korkojen nousua epätodennäköisenä. Siksi pettymyksiltä tuskin vältytään.
Maailmantalous on astellut vauhdilla eteenpäin jo neljättä vuotta. Kasvu on keskittynyt pääosin kehittyvään maailmaan, erityisesti Aasiaan. Nopea kasvu on myös keskeisin syy öljyn hintojen jyrkkään nousuun parina viime vuonna.
Talouden nousua on leimannut rahamarkkinoiden keveys. Rahapolitiikkaa kevennettiin reippaasti kaikkialla vuosina 2001-2003. Sen jälkeen Yhdysvalloissa korkoja on ryhdytty nostamaan, mutta lyhyet reaalikorot ovat yhä lähellä nollaa. Nollassa ne ovat euroalueellakin, missä rahapolitiikan kiristämiseen ei ole vielä nähty tarvetta.
Lyhyiden korkojen lisäksi myös pitkät korot ovat valahtaneet poikkeuksellisen alas. Ne ovat jo parina vuonna olleet kahden prosenttiyksikön verran historiallisen keskiarvonsa alapuolella. Erikoista tässä kehityksessä on ollut se, että inflaatiopaineet ovat pysytelleet piilossa. Yleensähän kevyen rahapolitiikan siivittämä nousukausi on taittunut hinta- ja palkkainflaation kiihtymiseen.
Onko rahapolitiikalla lainkaan vaikutusta inflaatioon, moni on miettinyt. Kun tällaista vaikutusta ei ole näkynyt, moni ajattelee, että korkojen tulisikin pysyä alhaisina niin pitkään kuin mahdollista. Näin ajattelevat myös suomalaiset asuntovelalliset.
Aivan näin yksinkertainen asia ei ole. Alhaiset korot ovat jo jättäneet jälkensä monin tavoin. Se on yksi syy asunto- ja muiden omaisuushintojen nousuun. Kevyt rahapolitiikka on painanut pitkiä korkoja alaspäin. Se on myös supistanut pankkien luottomarginaaleja samoin kuin kehitysmaaluottoihin ja luottokelpoisuudeltaan heikkojen yritysten lainoihin liitettyjä niin sanottuja riskilisiä.
Kapeat marginaalit ja pienet riskilisät paljastavat, että tuottoja haetaan kaikista mahdollisista paikoista. Ne todistavat myös, että riskinottohalukkuus yleensä kasvaa alhaisten korkojen aikana. Tuottoja on vielä mahdollista lisätä rahoittamalla sijoituksia velalla.
Euroopassa tämä näkyy nyt muun muassa velalla rahoitettujen yrityskauppojen määrän kasvuna. Kiinteistöalalla tapahtuu omistuksen uusjakoa, kun kiinteistösijoittajat ostavat toimistotaloja ja kauppakeskuksia melko suuren velkavivun turvin. Näin Suomenkin parhaat liikekeskukset ja toimitilat ovat vähitellen siirtymässä kansainväliseen omistukseen.
Velkaantumiseen liittyvät riskit kasvavat, mitä pitempään korot pysyvät alhaalla. Erityisesti riski omaisuushintakuplien syntymisestä kasvaa. Alhainen korkotaso houkuttelee huonoihin investointeihin ja menojen lisäyksiin, joihin ei pitkällä aikavälillä ole varaa. Esimerkiksi Italian valtio käytti korkomenojen alenemisesta koituvat säästöt muiden menojen lisäämiseen sen sijaan, että olisi alentanut ylisuurta velkaansa.
Yhdysvalloissa kotitalouksien velkaantuminen on jatkunut pitkään. Samalla asuntohinnat ovat yleisesti nousseet, joillakin alueilla huimasti. Luottoja tarjotaan, kuten meilläkin, alhaisilla koroilla ja uusilla järjestelyillä, joilla koron maksua voidaan siirtää tuonnemmaksi. Tuskin meilläkään asuntoluottokorkojen marginaalit olisivat tippuneet niin alas kuin on tapahtunut, mikäli pankeilla olisi ollut parempia bisnesmahdollisuuksia muualla.
Riskinoton ja velkaantumisen lisääntyminen alhaisten korkojen oloissa ei tapahdu sen vuoksi, että velanottajat, sijoittajat tai pankit käyttäytyisivät epärationaalisesti. Se johtuu päinvastoin siitä, että kaikki käyttäytyvät omalta kannaltaan hyvin järkevästi. Sijoitus on kannattava, mikäli se tuottaa enemmän kuin velan korko. Siirtyminen vuokralta omistusasuntoon on järkevää, jos asumiseen kuluva kassavirta näin alenee. Suurenkin velan ottaminen on järkevä päätös, jos todella uskoo siihen, että omat odotukset hyvästä tulokehityksestä, alhaisen korkotason säilymisestä ja hintatason pysyvyydestä todella toteutuvat.
Mutta jos kaikki käyttäytyvät samalla tavalla järkevästi, lopputulos voi olla kaikkien kannalta huono, ja moni joutuu odotuksissaan pettymään. Esimerkiksi jos kiinteistöhintoihin syntyy kupla, se yleensä puhkeaa siten, että lähes kaikki kärsivät - myös ne, joilla ei koskaan mitään velkaa ole ollutkaan. Ilman kuplaakin korkojen nousu ja joissakin tapauksissa riskilisien suureneminen voivat tehdä velan takaisinmaksun vaikeaksi.
Rahamarkkinoiden keveys ja alhaiset reaalikorot ovat maailmanlaajuinen ilmiö. Suomalaiset asuntomarkkinat ovat samaa ilmiötä. Asuntomarkkinatkin ovat siis globalisoituneet.
Tässä uudessa tilanteessa voi olla, että suurin Suomen asuntohintoihin kohdistuva riski tuleekin ulkomailta. Matalapaine voi levitä. Jos esimerkiksi Yhdysvalloissa tapahtuu jyrkkä asuntohintojen lasku, koko maailmantalouden kasvu hidastuu. Hintojen romahtaminen Espanjassa ei ehkä viilennä maailmantaloutta, mutta se voi muodostaa tartuntavaaran. Jos romahdusta aletaan pelätä muuallakin, syntyy helposti odotuksia, joilla on taipumus toteuttaa itsensä.