Uusien asuntoluottojen keskikorot ovat Suomessa laskeneet viime lokakuusta kolmisen prosenttia eli saman verran kuin Euroopan keskuspankin ohjauskorko on alentunut. Keskeiset rahamarkkinakorot ovat alentuneet vieläkin enemmän. Ero kertoo siitä, että pankkien korkomarginaali on leventynyt.
Myös suomalaisten pankkien uusissa yritysluotoissa korot ovat laskeneet selvästi, mutta vähemmän kuin asuntoluotoissa. Korkomarginaalin nousu on siten ollut yritysluotoissa suurempi kuin kotitalouksien asuntoluotoissa.
Asuntoluottojen korkojen lasku on Suomessa ollut suurempi kuin missään muussa euroalueen maassa. Euroalueella lyhyisiin viitekorkoihin sidottujen uusien asuntoluottojen korko on laskenut keskimäärin vain puolitoista prosenttia eli puolet vähemmän kuin Suomessa.
Tämä kertoo sen, että yhteisen rahapolitiikan läpimeno pankkikorkoihin on meillä ollut erityisen nopeaa ja voimakasta.
Korkojen laskulla on ollut monia myönteisiä seurauksia. Se on alentanut asuntovelkaisten perheiden korkomenoja. Se selittää sen, miksi asuntokauppa on vilkastunut ja myymättömien uusien asuntojen varasto on tammikuun jälkeen alkanut supistua. Se selittää myös sen, miksi asuntohinnoissa ei ole talouden taantumisesta huolimatta tapahtunut kovin suurta laskua.
Viimeaikainen korkokehitys Suomessa antaa hyvän esimerkin siitä, miten rahapolitiikka vaikuttaa vakauttavasti. Kun taantuman aikaansaama tulo-odotusten heikkeneminen ja varovaisuuden lisääntyminen vähentävät asuntojen ja asuntoluottojen kysyntää, korkojen lasku toimii tälle vastavoimana. Korkojen lasku pehmentää taantuman negatiivisia vaikutuksia, mutta ei tietenkään poista niitä, ainakaan silloin kun taantuman syynä on viennin romahtaminen.
Ero Suomen ja muiden euroalueen maiden välillä antaa puolestaan hyvän esimerkin siitä, miten yhteinen rahapolitiikka vaikuttaa erilaisella voimalla eri maiden pankkikorkoihin eli juuri niihin korkoihin, joiden perusteella kotitaloudet ja yritykset tekevät päätöksensä.
Erot ovat seurausta asuntorahoitusjärjestelmän eroista eri maiden välillä. Toisissa maissa asuntoluottojen jälleenrahoitus perustuu pitkäaikaisten joukkovelkakirjojen liikkeeseenlaskuun ja asuntoluottojen korot ovat tyypillisesti kiinteitä. Toisissa, kuten Suomessa, asuntoluottojen korot on pääosin sidottu lyhyisiin rahamarkkinakorkoihin ja myös luottojen jälleenrahoitus perustuu suhteellisen lyhytaikaiseen markkinavelkaan.
Maakohtaisiin eroihin vaikuttaa myös se, missä kunnossa maan pankkisektori on ja miten velkaantuneita pankkien asiakkaat ovat silloin, kun talous syystä tai toisesta ajautuu taantumaan. Suomen vahvuutena tällä kertaa on se, että pankkien taloudellinen asema oli taantuman iskiessä vahva. Kotitalouksien tai yritysten velkaantuminen on ollut moniin muihin maihin verrattuna maltillista. Myös asuntohintojen nousu on ollut hitaampaa kuin useimmissa muissa euroalueen maissa.
Viime vuosikymmenen alussa tilanne oli toinen. Asuntomarkkinoiden ylilyönnit nousukauden aikana syvensivät sitä seurannutta taantumaa. Nyt näin on tapahtumassa joissakin muissa maissa, kuten Espanjassa ja Irlannissa, jotka myös kuuluvat yhteisen rahapolitiikan piiriin. Niidenkin tilannetta alentuneet korot toki helpottavat.
Pankkikorkojen lasku ei kerro koko totuutta. Tilastoihin pääsevät vaikuttamaan vain uusien luottosopimusten korot. Tilastoissa eivät näy ne tapaukset, joissa asiakkaalta on pyydetty niin suurta marginaalia, että hän on päättänyt luopua koko lainanottoaikeestaan. Niissä ei myöskään näy ne tapaukset, joissa asiakkaan luottopyyntö on torjuttu heti kättelyssä.
Tällaisista tapauksista on kuullut puhuttavan. Tietysti aina on ollut olemassa luotonpyytäjiä, joilta pankit ovat evänneet luoton myöntämisen, useimmiten perustelluista syistä. Nyt luottoehtojen kiristämiseen on ollut tavallista enemmän perusteltuja syitä.
Yritysten luottokelpoisuus on taantuman pitkittyessä heikkenemässä, mikä tekee pankit varovaisiksi. Pankkien pitempiaikainen varainhankinta on kallistunut, mikä näkyy pankkien varainhankinnastaan maksamien korkojen nousuna suhteessa esimerkiksi vanhan luottokannan korkoihin. Pankkien korkokate on kutistumassa myös sen vuoksi, että vanhan asuntoluottokannan korot ovat laskeneet ja lähestyneet talletuskorkoja.
Kokonaisasiakkuuteen vedoten pankit näyttävät suosivan kotitalousasiakkaita asunto-osakeyhtiöiden, vuokra-asuntojen rakennuttajien tai jopa kuntien kustannuksella. Näiden korkomarginaalit ovat nousseet selvästi enemmän kuin asuntoluottojen marginaalit.
Maailmalla on paljon puhuttu siitä, rajoittaako pankkien luotonantoa pankkien halu ja kyky myöntää uusia luottoja vai asiakkaiden haluttomuus ottaa uusia luottoja näissä epävarmuuden oloissa. Luultavasti molemmat tekijät vaikuttavat, mutta niiden erottaminen toisistaan ei ole helppoa.
Se, että pankit nostavat tuotteensa hintaa eli korkomarginaalia tilanteessa, jossa luoton kysyntä on taantuman takia vähenemässä, on merkki siitä, että pankit haluavat rajoittaa luotonannon kasvua. Normaalistihan yritykset reagoivat kysynnän laskuun alentamalla hintaa.
Kohoavat korkomarginaalit ja lainakannan kasvun hidastuminen tai kannan kääntyminen laskuun eri puolilla maailmaa kertoo siitä, että rahoitusmarkkinoiden toiminta on edelleen häiriintynyttä.
Onneksi se on Suomessa vähemmän häiriintynyttä kuin monessa muussa maassa. Ehkä se auttaa nopeaan toipumiseen, kun sen aika tulee.
Kirjoittaja on osastopäällikkö Suomen Pankissa.