Mikä on asuntojen "oikea" hintataso? Tämä kysymys on esitetty yhä useammin sitä mukaa, kun asuntojen hintojen nousu kasvukeskuksissa on kiihtynyt. Hintataso on nyt karkaamassa tasolle, jota ei koeta kohtuulliseksi eikä kestäväksi.
Huoli on aiheellinen, mutta kysymykseen asuntojen "oikeasta" hintatasosta ei osaa vastata kukaan.
Asuntojen hinnat muodostuvat markkinoilla. Markkinahinta on aina oikea hinta siinä mielessä, että se muodostuu kysynnän ja tarjonnan kohtaamisesta. Eihän kukaan myy halvemmalla kuin ostajat ovat halukkaita maksamaan, eikä kukaan maksa enempää kuin vastaavanlaatuisesta toisesta asunnosta joutuisi maksamaan. Vapaaehtoisesti kukaan ei tee kauppaa väärällä hinnalla.
Oikea markkinahinta on eri asia kuin se hinta, jota pidetään kohtuullisena. Jos markkinoilla määräytyvä hinta on kohtuuton, ongelma on silloin joko kovassa kysynnässä tai vähäisessä tarjonnassa. Kun kysynnässä ja tarjonnassa tapahtuu vaihteluita, myös hinnat heiluvat. Suomessa asuntojen hintojen vaihtelu on perinteisesti ollut selvästi suurempaa kuin muissa Euroopan maissa. Tässä Suomen lyö laudalta vain Englanti.
Useimmissa Euroopan maissa asuntojen hinnat ovat pitkällä aikavälillä nousseet jonkin verran nopeammin kuin yleinen hintataso. Asuntojen reaalihinnat ovat siis nousseet trendinomaisesti. Osaksi tämä johtuu siitä, että asuntojen laatu on pitkällä aikavälillä kohentunut, mikä ei aina näy asuntojen hintakehitystä kuvaavissa tilastoissa.
Suomessa asuntojen reaalihintojen vuosittainen nousu on 1980-luvun alun jälkeen ollut keskimäärin parin prosentin luokkaa. Viime vuosina reaalihintojen nousu on kuitenkin ollut tätä paljon nopeampaa. Asuntohinnat ovat nyt reaalisesti yli neljänneksen pitkän ajan trendin yläpuolella.
Korkojen ja korko-odotusten aleneminen, laina-aikojen piteneminen ja muuttoliike kasvukeskuksiin ovat nostaneet asuntojen reaalihintoja ilmeisen pysyvästi. Nämä tekijät eivät kuitenkaan perustele reaalihintojen jatkuvaa nousua.
Rahaliiton ansiosta korkotaso ja korko-odotukset ovat alentuneet verrattuna oman markan aikaan. Euroopan taloudellisen tilanteen vuoksi euroalueen lyhyet korot ovat kuitenkin juuri nyt poikkeuksellisen alhaiset. Kun euroalueen talous kohenee aikanaan, korot palautuvat ennemmin tai myöhemmin normaalille tasolle, joka voi olla pari prosenttiyksikköä nykyistä korkeampi.
Suomessa asuntohinnat näyttävät reagoivan varsin herkästi koron muutoksiin. Asuntojen reaalihinnat laskivat vuosina 2000-2001, jolloin euroalueen korot nousivat. Tämän monet muistavat. Sen sijaan harva muistaa sen, miten korkotason nousu käänsi lamasta lupaavasti toipumassa olleet asuntojen hinnat vuoden 1994 aikana uudelleen laskuun.
Tämän todistusaineiston valossa voi odottaa, että asuntojen reaalihinnoissa tapahtuu korjaus alaspäin, kun korkotilanne euroalueella aikanaan normalisoituu. Olemattoman inflaation oloissa reaalihintojen lasku merkitsee sitä, että myös euroissa mitatut neliöhinnat laskevat.
Usein on hyödyllistä verrata asuntojen hintojen kehitystä käteenjäävien tulojen tai palkkojen kehitykseen. Normaalioloissa tulot nousevat nopeammin kuin yleinen hintataso eli reaalitulot kasvavat.
Useimmissa maissa asuntojen hintojen nousu on pitkällä ajalla ollut tulojen nousua hitaampaa. Näin oli Suomessakin 1980-luvun loppupuolelle saakka. Kuplan puhjettua asuntohinnat ansiotasoon suhteutettuna putosivat kuoppaan. Sen jälkeen asuntohintojen nousu on selvästi ylittänyt palkkojen nousun.
On ymmärrettävää, että ihmiset haluavat maksaa asumisestaan aikaisempaa enemmän sitä mukaa kuin heidän tulonsa kasvavat. He haluavat maksaa suuremmasta määrästä neliöitä tai laadukkaammista neliöistä, mutta ei suinkaan entisestä määrästä vanhoja neliöitä. Siksi on aika luonnollista olettaa, että pitkällä aikavälillä keskimääräinen asuntoneliön hinta nousee hitaammin kuin keskivertoperheen nettotulot kasvavat.
Näin käykin, mikäli asuntojen tarjonta joustaa siten, että suurempia ja laadukkaampia uusia asuntoja rakennetaan kysynnän kehitystä vastaavasti. Jos tarjonta ei jousta, silloin asuntojen neliöhintojen nousu asettuu pitkällä aikavälillä suurin piirtein keskivertotulojen kasvun tasolle. Kun tulot kasvavat yleistä hintatason nousua nopeammin, asuntojen reaalihinnat nousevat vuodesta toiseen.
Asuntorakentamisessa tarjonta joustaa aina, jos vain kilpailu toimii ja tontteja on saatavissa. Kun vanhojen asuntojen hintojen nousu ylittää rakennuskustannusten nousun, rakentamisen kannattavuus paranee ja uusien kohteiden määrä kasvaa. Niukka tonttitarjonta nostaa tonttien hintoja. Vanhojen asuntojen hinnat nousevat myös, koska myös niiden alla olevan maan arvo nousee.
Suomen Pankin toimistopäällikkö Veli-Matti Mattila esitteli Kauppalehdessä (8.4.2004) mielenkiintoisen kuvan, jossa verrataan vanhojen asuntojen hintakehitystä, omakotitonttien hintoja, rakennuskustannuksia ja rakentamisen urakkatarjoushintoja. Siitä käy hyvin ilmi se, miten 1980-luvun lopun hulluina vuosina sekä tonttihinnat että urakkatarjoushinnat olivat työntämässä asuntohintoja miltei kohtisuorasti ylöspäin. Kuplan puhjetessa molemmat tulivat lähes yhtä jyrkästi alas.
Viime vuosien kehitys näyttää toisenlaiselta. Tarjoushinnat eivät ole kovin paljon erkaantuneet rakennuskustannuksista. Kilpailu näyttää nyt toimivan paremmin kuin 15 vuotta sitten. Sitä vastoin tonttihinnat kulkevat omaa rataansa ylöspäin.
Mikäli kehitys jatkuu tällaisena, suomalaisten perheiden asumistaso ei pitkälläkään aikavälillä parane tulotason kasvusta huolimatta. Kysynnän ja tarjonnan näkökulmasta hinta on oikea, mutta kohtuullisena sitä ei enää voi pitää.