Lyhytaikaisen asuntojen vuokraustoiminnan ja Airbnb-toiminnan yleistyminen herättävät keskustelua ilmiön vaikutuksista ja sääntelystä. Mahdolliset rajoitukset ja puuttumiskeinot ovat pohdinnan kohteena.
Helsingin hallinto-oikeuden ratkaisu Iso Roobertinkatu 1:n tapauksessa vilkastutti keskustelua.
Ratkaisussa hallinto-oikeus katsoi, että asuinkerrostalossa harjoitettiin majoitustoimintaa vastoin asemakaavassa ja rakennusluvassa osoitettua käyttötarkoitusta, sillä asuntojen vuokrauksessa oli tosiasiallisesti kysymys asuinkerrostalolle epätyypillisten lyhytkestoisten majoitusjaksojen tarjoamisesta.
Sääntelyä ja rajoituksia koskevassa keskustelussa kaikenlainen asuintilojen lyhytaikainen tarjoaminen on yksioikoisesti rinnastettu toisiinsa. Kysymys on kuitenkin monipuolisesta ilmiöstä. Moninaisuudesta kertoo myös termien kirjo: ilmiöstä puhutaan lyhytaikaisena vuokraustoimintana, lyhytaikaisena majoitustoimintana, vertaismajoituksena ja Airbnb-toimintana.
Asuntoja voidaan tarjota monen eri kanavan välityksellä: on erilaisia verkkoalustoja, loma-asuntoja välittäviä sivustoja ja huoneistoja jälleenvuokraavia yrityksiä. Yhtä yhteistä nimittäjää on haastavaa määritellä.
Edes Airbnb-majoittajia ei voida niputtaa yhteen toimijaryhmään, sillä tiloja voivat tarjota erilaisilla liiketoimintamalleilla toimivat yritykset, useita huoneistoja omistavat asuntosijoittajat tai satunnaisesti kotiaan tai vaikkapa yhtä huonetta kodistaan vuokraavat yksityishenkilöt.
Näin ollen lyhtyaikaisissa vuokraustilanteissa sääntelyn soveltamista on tarkasteltava tilanne- ja toimijakohtaisesti.
Toimijoiden erittelyssä kysymys kuuluu, onko toiminnassa kyse asuinhuoneistojen vuokrauksesta vai majoitustoiminnasta. Tällä on merkitystä sääntelyn määräytymisessä. Nykyisessä sääntelyssä ei ole kvantitatiivisia kriteereitä toiminnan erottelulle, vaan tilannetta arvioidaan aina tapauskohtaisesti kulloisetkin olosuhteet huomioiden.
Tämä yhtäältä hämärtää rajanvetoa, mutta toisaalta mahdollistaa joustavan tilojen käytön ja erilaisten asumisratkaisujen kehittämisen. Olennaista on se, mitä tilan käytöstä on sovittu.
Onko majoitustoiminta ei-ammattimaista vertaismajoittamista vai ammattimaista liiketoimintaa?
Liiketoiminnan muodossa harjoitettava majoitustoiminta on arvonlisäverotuksen piirissä, kun taas ei-ammattimaista vertaismajoitusta tai asuinhuoneistojen vuokrausta arvonlisäverovelvollisuus ei koske. Ammattimaiselle majoitustoiminnalle on myös muita velvoitteita kuten erilaisia ilmoitusvelvollisuuksia.
Kiinteistöjen ja tilojen käyttötarkoitusta ohjaavat muun muassa maankäytön ja rakentamisen sääntely, kaavamääräykset ja rakennusluvat. Rakennuksen tai sen osan käytön tulee olla kaavan pääkäyttötarkoituksen mukaista. Käyttötarkoituksen olennaiseen muuttamiseen tarvitaan rakennuslupa.
Tältäkin osin lyhytaikaisen vuokrauksen sallittavuus on riippuvainen siitä, millaista toimintaa kussakin tilanteessa harjoitetaan: seuraako toiminnasta esimerkiksi asuinalueelle epätyypillisiä vaikutuksia?
Tilannesidonnaisuus toimijoiden monipuolisuuden vuoksi korostuu oikeudellisessa arvioinnissa. Helsingin hallinto-oikeuden ratkaisu Iso Roobertinkatu 1:ssä harjoitetusta majoitustoiminnasta koski yrityksen harjoittamaa, liiketoiminnan muodossa tapahtuvaa laajamittaista asuinhuoneistojen jälleenvuokraustoimintaa. Yrityksen liiketoiminnan käytössä oli yksitoista huoneistoa pelkästään yhdessä taloyhtiössä.
Kysymys ei varsinaisesti ollut Airbnb-toiminnasta, sillä yritys markkinoi huoneistoja omien verkkosivujensa lisäksi booking.com ja hotels.com -sivustojen välityksellä.
Tästä syystä ratkaisusta ei voida tehdä suoria johtopäätöksiä toiminnan sallittavuudesta vaikkapa tilanteessa, jossa yksityishenkilö vuokraa yhtä huoneistoa alustapalvelussa. Vuokraustoiminnan vaikutukset esimerkiksi taloyhtiön muiden asukkaiden näkökulmasta saattavat erota merkittävästi harjoitetun toiminnan luonteesta ja laajuudesta riippuen.
Sääntelystä merkittävä osa on säädetty aikana, jolloin digitaalisia verkkoalustoja, uusia ansaintamalleja sekä nykyisiä asumisen ja tilankäytön tarpeita ei ollut. Selkeyttäviä oikeuskäytännön linjauksia ei myöskään ole vielä olemassa. Nämä seikat aiheuttavat epäselvyyttä sääntelyn soveltamisesta.
Epäselvässä oikeustilassa voi myös olla kysymys siitä, ettei ilmiötä ja sen nyansseja tunneta riittävästi, mikä lisää virhepäätelmien riskiä.
Avoin keskustelu ja eri näkökulmien esiin tuominen on erittäin tärkeää lyhytaikaiseen vuokraustoimintaan liittyvien haasteiden ratkaisuja pohtiessa. On tärkeää ymmärtää toiminnan moninaisuus ja erilaisten linjausten kokonaisvaikutukset.
Jenna Päläs on oikeustieteen maisteri ja väitöskirjatutkija, Salla Jutila on yhteiskuntatieteiden maisteri ja projektipäällikkö.
He toimivat tutkijoina Lapin yliopistossa Vertaismajoitus, haasteet ja mahdollisuudet majoitustoiminnassa -hankkeessa (Euroopan aluekehitysrahasto).