Oulu Suuret sijoittajainstituutiot ovat innostuneet viime vuosina jälleen kiinteistösijoituksista, sillä pörssikurssien hullujen vuosien jälkeen muutaman prosentin vuotuinen tuotto kiinteistöstä on alkanut tuntua jälleen houkuttelevalta.
Vakuutusyhtiöiden kiinteistöjohtajien mukaan yhtiöissä ei silti aiota lihottaa suunnattomasti kiinteistösalkkuja, sillä yleinen taloudellinen varovaisuus ei houkuttele uusien toimitilakohteiden tai liikerakennusten käynnistämiseen ja asuntotuotannossakin on omat ongelmansa.
"Kiinteistöt kuuluvat jatkossakin vakuutusyhtiöiden sijoitussalkkuun, mieluummin lisääntyen kuin vähentyen. Kiinteistöt soveltuvat hyvin tällaiseen pitkäjänteiseen sijoittamiseen. Meillä Pohjolassa painopiste on jatkossa toimitiloissa, sillä niistä saadaan parempaa tuottoa kuin asunnoista. Tuotto ohjaa sijoittamista", myöntää Pohjolan kiinteistöyksikön johtaja Eero Ilkka.
Pohjolassa tehtiin jopa viime vuonna niin radikaali ratkaisu, että yhtiö myi pois kaikki vuokra-asuntonsa.
"Myimme vajaat tuhat asuntoa Sato-Yhtymälle. Pääosin 1950- ja 1960-luvuilla hankitut asunnot olivat paljolti sen ikäisiä, että niissä olisi ollut edessä isot peruskorjaukset, mikä olisi syönyt niistä saatavaa tuottoa seuraavan kymmenen vuoden ajan. Kun hinnat olivat korkealla, niin asunnot päätettiin realisoida", Ilkka kertoo.
Varma-Sammossa näin suuria muutoksia ei ole tehty.
"Varsinkin lyhyellä aikavälillä kiinteistöt ovat ihan hyvä sijoituskohde, mutta täytyy aina muistaa, että katsannon pitäisi aina ulottua pitemmälle kuin vuoden tai kahden päähän. Meidänkin kiinteistökanta on pääosin toimistoja, sillä niistä on yksinkertaisesti parempi tuotto. Asuntokiinteistökannan määrää ei sen sijaan ole juurikaan vähennetty, jos ei olla lisättykään", kertoo Varma-Sammon sijoitusjohtaja Jorma Kuokkanen.
Eläkevakuutusyhtiö Ilmarisessakin suurin osa kiinteistösijoituksista on toimitiloissa ja liikerakennuksissa, mutta Ilmarisen kiinteistösijoitusjohtaja Timo Kankuri haluaa pitää tiukasti kiinni myös yhtiön asuntokannasta. Ilmarisella on tällä hetkellä vuokra-asuntoja yli 5 000 kappaletta eli runsaat 18 prosenttia koko kiinteistösalkusta.
Vuokraus ja ylläpito
ulkoistetaan
"Mietimme riskin hajaantumista kiinteistösalkun osalta ihan samoin kuin koko yhtiön sijoitussalkun osaltakin ja sijoitamme liikekiinteistöihin, toimistoihin, varastorakennuksiin ja asuntoihin. Asunnot tuottavat vakaampaa mutta matalampaa kassavirtaa. Toimistot ja liiketilat elävät suurempien tuottoheilahtelujen kanssa riippuen siitä, miten taloudelliset aktiviteetit etenevät. Jos me teemme ammattimaisesti kiinteistösijoittamista, niin hajautusnäkökulma pitää ottaa huomioon", Kankuri korostaa.
Vakuutusyhtiöt ovat hakeneet tehokkuutta kiinteistöyksiköihin viime vuosina sillä tavalla, että yhtiöissä on keskitytty itse kiinteistösijoittamiseen ja asuntojen vuokraus ja ylläpito on ulkoistettu muille yhtiöille.
Esimerkiksi Ilmarisen asuntojen ja toimitilojen vuokrauksesta huolehtii Antilooppi Oy. Sampo-ryhmällä vastaavat tehtävät siirrettiin alkuvuodesta Ovenia-nimiseen yhtiöön ja Pohjolakin ilmoitti tiistaina kiinteistöpalvelujen ulkoistamisesta.
"Päivittäinen kiinteistöihin liittyvä toiminta on annettu sellaisille tahoille, jotka ne parhaiten osaavat. Ulkoistaminen antaa meidän pienelle kiinteistösijoitusyksikölle mahdollisuuden keskittyä salkkutason ja kohdetason investointitoimintaan. Antilooppi on meidän oikea käsi ja sen lisäksi meillä on esimerkiksi siivouspuolella useitakin palvelun tuottajia. Olemme verkottuneet aika voimallisesti ja muutkin näyttävät hakevan tehokkuutta samalla tavalla", sanoo Ilmarisen Kankuri.