Useimpiin muihin Euroopan maihin verrattuna Ruotsin talouskehitys on viime vuosina ollut vahvaa. Toisin kuin monet Suomessa olettavat, talouskasvun veturina ei ole vienti, vaan yksityinen kulutus. Sen takana ovat työvoiman ja työllisyyden nousu, mikä on kasvattanut kuluttajien ostovoimaa. Työvoiman kasvu on myös houkutellut maahan investointeja.
Toinen syy on kotitalouksien nopea velkaantuminen sekä varallisuutta kasvattanut asuntohintojen nousu.
Asuntohintojen nousu oli erityisen nopeaa 2000-luvun alussa, jolloin hinnat nousivat paljon kotitalouksien veronjälkeisiä tuloja nopeammin. Taantumavuonna 2009 asuntohinnat laskivat reippaasti, mutta kääntyivät pian uuteen nousuun. Viidessätoista vuodessa Ruotsin asuntohinnat ovat reaalisesti lähes kaksinkertaistuneet.
Kotitalouksien velat suhteessa käytettävissä oleviin tuloihin olivat viime vuosikymmenen alussa 120 prosentin paikkeilla eli samaa suuruusluokkaa kuin ne ovat nyt Suomessa. Tänä päivänä velkasuhde ylittää Ruotsissa jo 170 prosenttia. Niistä Tukholman seudulla asuvista kotitalouksista, joilla ylipäänsä on velkaa, velkojen määrä suhteessa tuloihin lähentelee 500 prosenttia.
Velkaantumisen ja asuntohintojen nousun takana on useita syitä. Yhtenä syynä on perintö- ja varallisuusverosta luopuminen sekä kiinteistöverotuksen keveneminen. Suurempi vaikutus on kuitenkin tullut muutoksista asuntoluottomarkkinoilla.
Asuntolainojen maksuajat alkoivat 1990-luvun lopulla entisestään pidentyä, kunnes 2000-luvun puolivälissä tultiin tilanteeseen, jossa suurin osa asuntolainoista oli kokonaan lyhennysvapaita.
Lyhennysvapaat asuntolainat ja alhaiset korot mahdollistivat sen, että ruotsalaisilla riitti rahaa yhä kalliimpien asuntojen hankkimiseen. Lisäksi lyhennyksistä vapautunutta rahaa voitiin käyttää myös kulutukseen. Monet käyttivät näin syntyneen taloudellisen liikkumavaran arvopaperi- ja rahastosijoituksiin.
Ruotsin asuntomarkkinoita vaivaavat myös monet tunnetut tarjontapuolen ongelmat. Asuntorakentaminen on ollut pitkään vähäistä. Ruotsissa asuinrakennusinvestoinnit suhteessa bruttokansantuotteeseen ovat parina viime vuosikymmenenä olleet vain puolet siitä, mitä ne ovat Suomessa.
Toisen maailmansodan aikana aloitettu vuokrasäännöstely jatkuu edelleen. Se rajoittaa tarjontaa, koska yksityisten toimijoiden ei kannata rakentaa uusia vuokra-asuntoja. Lyhennysvapailla asuntolainoilla monet ruotsalaiset ovat kiertoteitse muuttuneet vuokralaisiksi. Hoitokulut ja korot vastaavat vuokraa, mutta asunnon täysi omistus ei siirry asukkaalle ennen kuin velka on maksettu.
Vaikka Ruotsin taloustilanne on parempi kuin useimmissa muissa Euroopan maissa, sillä on sama ongelma kuin muillakin, liian matala inflaatio. Hintojen nousuvauhti on Ruotsissa ollut lähellä nollaa jo parina viime vuonna. Se on selvästi keskuspankin kahden prosentin inflaatiotavoitteen alapuolella.
Viime lokakuussa Ruotsin keskuspankki pudotti ohjauskorkonsa nollaan. Vaikka korkojen alentaminen oli keskuspankin inflaatiotavoitteen näkökulmasta perusteltua, sen kääntöpuolena on, että kotitalouksien velkaantuminen ja asuntohintojen nousu todennäköisesti jatkuvat.
Mutta onko sillä jotakin väliä? Monien mielestä on.
Asuntohinnat eivät voi loputtomiin nousta kotitalouksien tuloja nopeammin. Itse asiassa hintojen nousu on viime vuosina laantunut eikä enää ylitä tulojen kasvua.
Vaikka asuntohintojen nousu tasaantuisikin, velkatasot jäävät joka tapauksessa korkeiksi. Korkea velka-aste lisää aina haavoittuvuutta. Jos Ruotsi joskus ajautuu taantumaan ja asuntohinnat tipahtavat, kotitalouksien rahoitusasema heikkenee. Omaisuuden arvo laskee, mutta velan nimellisarvo pysyy ennallaan. Seurauksena on kulutuksen supistuminen, mikä syventää taantumaa.
Näin on itse asiassa käynyt Tanskassa. Sielläkin vaihtuvakorkoiset ja lyhennysvapaat asuntoluotot yleistyivät 2000-luvun alussa. Se vauhditti asuntohinnat nousuun, kunnes ne viime vuosikymmenen lopulla kääntyivät selvään laskuun. Hintojen lasku iski tanskalaisiin kotitalouksiin erityisen voimakkaasti juuri siitä syystä, että tanskalaiset kotitaloudet ovat EU-maista kaikista eniten velkaantuneita. Tämä selittää sen, miksi yksityinen kulutus on Tanskassa ollut viime vuosina kovin vaisua.
Korkea velkaantuneisuus ja lyhennysvapaat asuntolainat tuovat riskin myös luotonantajille. Vaihtuvakorkoisuuden yleistyessä asuntolainat on jälleenrahoitettu entistä lyhytaikaisemmalla velalla. Tämä merkitsee sitä, että pankit joutuvat rahoittamaan ulkona olevat asuntoluotot jatkuvasti uudelleen ottamalla markkinoilta uutta velkaa. Mikäli tämä kanava tukkeutuu, pankit ovat pulassa.
Tällaisten riskien pienentämiseksi Ruotsissa on jo ryhdytty toimenpiteisiin. Asuntolainojen pääomavaatimuksia on kiristetty, ja lainojen koolle suhteessa asuntojen arvoon on asetettu kattoja. Seuraavaksi uusilta asuntolainoilta tullaan edellyttämään lainakohtaisesti asetettua lyhennysaikataulua.
Lyhennysvapaa asuntoluotto saattaa kuulostaa houkuttelevalta ajatukselta. Kotitalouksille jäisi enemmän rahaa kulutuksen ja sijoittamiseen, mikä elvyttäisi taloutta. Suomella on ollut ja on paljon opittavaa naapurimaasta. Oppiminen on kuitenkin eri asia kuin matkiminen. Tässä asiassa Ruotsia ei kannata seurata.
Kirjoittaja on johtokunnan neuvonantaja Suomen Pankissa.
Kolumni