Mielipiteet

Lukijalta

On liian monia taloyhtiöitä, missä yhtiön hallitus on luovuttanut ”valtansa” ja päätöksenteon isän­nöin­ti­toi­mis­tol­le ja hoitavalle isän­nöit­si­jäl­le

Mielipiteet 23.9.2019 6:00
Raimo Koiranen

Isännöinnin merkitys taloyhtiöiden asioiden hoidossa ja hallinnoinnissa on varsin merkittävää ja monille taloyhtiöille liiankin itsestäänselvyys. On liian monia taloyhtiöitä, missä yhtiön hallitus on luovuttanut ”valtansa” ja päätöksenteon isännöintitoimistolle ja hoitavalle isännöitsijälle. Hallitus tekee mitä isännöitsijä haluaa/suosittelee/käskee, eikä käytä omaan harkintaansa ja tietoonsa perustuvaa päätösvaltaa.

Hallitus on isännöitsijän esimies, ei päinvastoin. Vastuu tehdyistä päätöksistä on hallituksella, ei isännöitsijällä. Hallituksen jakamatonta vastuuta ei voi liiaksi korostaa.

Pitkä kokemukseni hallitustyöskentelystä sekä jäsenenä että puheenjohtajana on tuonut esiin monia tapauksia isännöinnin huolimattomuudesta, välinpitämättömyydestä ja jopa osaamattomuudesta. Tämä koskee myös suuria toimistoja, missä henkilökohtaiset ero isännöitsijöiden välillä voivat olla varsin suuret. Tämä sama koskee myös kirjanpitäjiä sekä isännöitsijän ja kirjanpitäjän välistä yhteistyötä.

Hallituksen työmäärä voi vaihdella eri aikoina hyvinkin paljon, johtuen esimerkiksi yhtiön koosta ja elinkaaren vaiheesta. Isot saneeraukset lisäävät monin tavoin työmäärää, mutta ovat samalla erityisen mielenkiintoisia ja palkitsevia.

Minä toivon kaikilta osakkailta halukkuutta osallistua hallitustyöskentelyyn. Hallituksen jäsenyys avartaa ja selkeyttää käsityksiä asuntoyhtiön asioiden hoidosta ja kiinteän omaisuuden arvon säilyttämisestä.

Isännöitsijää valitessaan (kuuluu hallituksen toimivaltaan) hallituksen tulee kiinnittää erityistä huomiota isännöintisopimuksen (tulee tehdä aina kirjallisesti) sisältöön.

Hinta on toisarvoinen tekijä, ellei tiedetä, mitä hinnalla saa. Kokonaiskustannus muodostuu yleensä kiinteästä kuukausilaskutuksesta sekä erilliskorvaukseen oikeuttavista tehtävistä.

Erilliskorvaukseen perustuvat tehtävät liittyvät useimmiten asuntoyhtiön erilaisiin saneerauksiin tai muihin erikseen ja ennalta sovittuihin asioihin. Kolmantena huomion kohteena tulisi olla asukkailta erikseen perittävät korvaukset (esimerkiksi isännöitsijätodistus).

"Minä toivon kaikilta osakkailta halukkuutta osallistua hallitustyöskentelyyn. Hallituksen jäsenyys avartaa ja selkeyttää käsityksiä asuntoyhtiön asioiden hoidosta ja kiinteän omaisuuden arvon säilyttämisestä."

Isompiin saneerauksiin liittyen on hyvä huomioida, että osa isännöintiyrityksistä on ”ulkoistanut” remontteihin liittyvät työtehtävien hoidon ja pahimmillaan jopa omalle, erilliselle yhtiölle, jolloin kyseessä saattaa olla eturistiriitaa tai selkeää rahastusta. Näissä tapauksissa hallituksen tulee reagoida nopeasti ja pyytää remonttiasioiden hoitoon erillistarjousta ”ulkopuoliselta taholta”. Tämä menettely tuo yleensä selvää säästöä pienellä vaivalla.

Ei siis ole lainkaan yhdentekevää, kuinka yhtiön asioita hoidetaan. Vastuu yhtiön asioiden hoidosta on aina yhtiökokouksella ja kokouksen valitsemalla hallituksella. Isännöitsijä joutuu vastuuseen vain harvoin, ellei kyseessä ole tuottamuksellisuus tai väärinkäytös, minkä toteennäyttö saattaa olla vaikeaa.

Hallituksen oikeus ja velvollisuus on ohjata ja tarkkailla isännöinnin toimintaa. Asiat ovat harvoin itsestäänselvyyksiä. Monet isännöitsijät tiedottavat hallitukselle tekemisistään liian vähän, joten kannattaa kysellä ja pyytää selvityksiä eri asioista määräajoin. Myös kirjanpitoon ja tositteisiin kannattaa tutustua. Kun tiedät ja tunnet asiat ja niiden taustat, olet oikealla tiellä ja tukevalla pohjalla.

Osakkailla on oikeus kyseenalaistaa yhtiön asioiden hoitoa ja vaatia selvityksiä eri asioista. Olkaa siis aktiivisia ja kyselkää. Hallituksella on velvollisuus vastata kysymyksiin. Näin parannatte omalta osaltanne hoidon tasoa ja asioiden avoimuutta.

Raimo Koiranen

Oulu

 

Lue lisää lukijoiden mielipiteitä päivän Kalevasta!

Näin lähetät mielipidekirjoituksen Kalevaan.

MAINOS

Kommentoi

Mitä muutakaan voi olettaa, kun taloyhtiöön muutetaan asumisen helppouden perässä.

Osakkailla ei ole hajuakaan taloyhtiön asioiden hoidosta, eikä kiinteistön kunnossapidosta, eikä mitään mielenkiintoa ymmärtää asiasta mitään.
Ne muodostaa väistämättä hallituksen, jolla ei ole ymmärrystä taloyhtiön asioiden hoidosta, eikä kiinteistön kunnossapidosta.
Hallitus palkkaa isännöitsijän, mieluiten halvimman, kykenemättä arvioimaan edes auttavalla tasolla onko isännöitsijällä hajuakaan taloyhtiön asioiden hoidosta tai kiinteistön kunnossapidosta. Kun yksi on palkattu, ollaan liian laiskoja vaihtamaan sitä silloinkin, kun on ilmeistä ettei isännöitsijä suoriudu tehtävistään.
Isännöitsijät "kilpailuttaa" ja palkkaa tuttaviaan, joilla yllättäen on aina halvin tarjous. Remontteihin palkattavilla urakoitsijoilla ei välttämättä ole mitään koulutusta työhön johon heidät on palkattu, eikä osaamista sen vertaa, että kykenisi edes auttavasti keskustelemaan työstään. Saati että he olisi tietoisia esim. työturvallisuusasioista ja alan lainsäädännöstä.

Remontteja teetetään ilman, että kukaan osapuolista ymmärtää mitä pitäisi tehdä, miten ja miksi. Tarjouspyynnössä ei määritellä toimenpiteitä, eikä laatutasoa, joten saadut tarjoukset ei ole millään tavalla vertailukelpoisia. Tarjouksen hyväksymisen jälkeenkään mitään ei sovita kirjallisesti, joten taloyhtiöllä ei ole mitään oikeusturvaa urakoitsijan tyriessä menemään. Jos valvoja huomataan palkata, ei sekään voi mitään valvoa, kun mitään ei ole sovittu. Lisäksi moni valvoja tuntuu toimivan roolinsa vastaisesti lähinnä näitten kavereittensa edunvalvojana, ei suinkaan taloyhtiön, ymmärtämättä edes mikä hänen roolinsa pitäisi olla.

Jos sekaan joskus eksyy joku, joka rakennusten kunnossapidosta jotain ymmärtää, näyttäytyy taloyhtiömaailma lastentarhana, jossa uhmaikäisiä pitäisi paimentaa 24/7 heidän leikkiessään taloyhtiötä ja remonttireiskaa samalla pätevyydellä ja osaamisella, kuin päiväkoti-ikäiset "kondiittorit" tarjoilee herkullisia hiekkakakkuja.

Taloyhtiön papereihin merkityillä remonteilla ei ole välttämättä mitään todellisuuspohjaa, jos ei niistä ole sekä asianmukaisia suunnitelmia ja sopimuksia, että valvontaraportteja esittää. Taloyhtiö voi hyvinkin uskoa vilpittömästi teettäneensä remontin, mutta ei sillä toteutuneella puuhastelulla ole välttämättä mitään tekemistä remontoinnin kanssa. Iso osa remonteista toteutetaan niin päin honkia että ne lyhentää rakennuksen käyttöikää sen tarkoituksenmukaisen pidentämisen sijaan. Laskutustakin olisi hyvä seurata kädestä pitäen: isännöitsijä voi nimittäin maksaa täysin kritiikittä kaikki ilmestyneet laskut, laskun aiheellisuuden suhteen ei ole ihan niin nuukaa...

Vastaa Ilmoita asiaton viesti

On myös toisin päin: hallitus on ottanut likaa valtaa. Se tarkoittaa mm. sitä, että yhtiön korjauksia ei kilpailuteta lain edellyttämällä tavalla, ja näin jopa satojen tuhansien saneeraukset menevät hallituksen puheenjohtajan ja jäsenen firmoille. Tämä toki tapahtuu välinpitämättömän isännöitsijän avustamana. Muodollisesti voidaan pyytää joku ulkopuolinen firma (kaverien?) tekemään tarjousvertailu. Pääseehän isännöitsijä helpolla, eikä laiskana välitä.

Vastaa Ilmoita asiaton viesti

Isännöintiyhtiöt kilpailuttavat lumityöt, ruohonleikkuun ja erilaiset saneeraukset. Isännöintisopimukseen on kirjattava, että taloyhtiön hallitukselle on aina näytettävä kilpailutuksen tulokset ja perustelu tekijän valinnasta.

Vastaa Ilmoita asiaton viesti

Todella ajankohtainen kirjoitus. Tietämättömiä taloyhtiöiden hallituksia on liian helppo rahastaa. Mitä jos taloyhtiössä ei ole tietoa eikä tietämystä, mitä taloyhtiön hallituksen vastuulle kuuluu ja mikä on isännöitsijän tehtävä?
Monelle hallituksen jäsenellä ei ole tietoa siitä, että mikä on heidän vastuu ja ovat myös henkilökohtaisesti korvausvelvollisia, jos valvonta on laiminlyöty taloyhtiössä.

Tämän sain huomata, että tietämätön taloyhtiö on hyvä saalis, kun pientäkin remonttia suunnitellaan. Olen todella huolissani turhan kalliista korjauksista, jotka isännöitsijä esittää.
Vasta viimme talvena itsellä heräsi tarve ottaa selvää, mitä oikeuksia minulla on omistamastani huoneistosta, jonka ostimme vuosia sitten.

En ollut nähnyt isännöitsijäsopimusta eikä sitä yhtiökokouksissa edes esitetty.
En tiennyt kuka vastaa lumitöistä ja ruohonleikkuusta taloyhtiössä, mutta olin velvollinen kuitenkin maksamaan osuuteni pihatöiden korkeasta hinnasta.
En tiennyt, että isännöitsijä ei määrää taloyhtiön asioista vaan hallitus ja asukkaat.
En tiennyt että yhtiökokous on ylin päättävä toimielin asunto-osakeyhtiöissä.
Isännöitsijän pitää aina ajatella ensisijassa koko taloyhtiön etua ja remonttien pitää tapahtua taloyhtiön ehdoilla. Taloyhtiön yhteisissä tiloissa tarvittiin pientä remonttia, ja tilanne muistutti tapausta, ”kun annetaan pahalle pikkusormi se vie koko käden”.

Hinnat vedetään lähes hatusta ja remonttia yritetään paisuttaa ja hyväksyttää maallikoilla hallituskokouksissa noin vain muutaman maallikon mututuntuman tuloksena.
Hallituksen jäsenillä ei näytä olevan tietoa, että hallituksen ja asukkaiden velvollisuus on vaatia todellisten korjausvaihtoehtojen selvittämistä.

Vaihtoehdot olivat taloyhtiössä, että tehdään edullinen korjaus jonkun remonttimiehen toimesta.
Ei aina tarvitse pienestä korjauksesta tehdä liian isoja ja perusteellisia remontteja, joilla yhtiövastike äkkiä lähes kaksinkertaistuu ja tilanne voi käydä mahdottomaksi vanhassa taloyhtiössä.
Meille esiteltiin kuitenkin useiden kymmenien tuhansien eurojen remonttitarjous, jota emme edes pyytäneet ja tämän lisäksi tarjottiin pankin lainaa pyytämättämme ko. korjaukseen.

Remontti tehtiin kuitenkin ei isännöitsijän esittämällä lainatarjousperusteella, eikä ”hatusta vedetyllä remonttisuunnitelmalla”, jota emme edes havitelleet.
Pienen pihan lumityöt aiheuttivat minulle suuria yllätyksiä, sillä maksu perustuu käyntikertoihin ja on yhtä suuri maksuiltaan kuin paikkakunnalla paljon isomman pihan aikaa vievä auraus. Samoin ruohonleikkuu vie pihalla muutaman minuutin ja hinta on uskomaton minuuteista.

Tiedän nyt:

Taloyhtiöiden hallituksilla on suuri vastuu huolehtia siitä, että isännöintipalveluiden hinnat pysyvät asukkaille kohtuullisina.

Samoin ettei remontteja aleta vetää kohtuuttomuuksiin, eikä isännöitsijän tehtävä ole ensimmäisenä esitellä pankin lainatarjousta näihin kohtuuttomiin korjauksiin.

Vastaa Ilmoita asiaton viesti

Varsinkin, jos on iso isännöitsijätoimisto, on erittäin vaarallista antaa "johtaminen" isännöitsijälle. He kun käyttävät "vain tiettyjä" "verkostonsa" toimijoita, joka ei ole se se edullisin ja ja välttämättä paras vaihtoehto. Näin osakkaat maksavat nämä "verkostoitumiset" isompana vastikkeena. Joka vuosi pitää isännöitsijä kilpailuttaa, silloin se pysyy hereillä.

Vastaa Ilmoita asiaton viesti

Isännöinin eettisten ohjeiden ensimmäinen kohta velvoittaa isännöitsijää toimimaan taloyhtiön edun mukaisesti.
On isännöitsijöitä, joiden toiminta on täysin päinvastaista, taloyhtiön kynimistä. Pahimmat yrittävät myös junttautua Kiinteistöliittoon vaikeuttamaan taloyhtiöiden edunvalvontana.

Vastaa Ilmoita asiaton viesti

On hyvä ja asiallinen kirjoitus. Taloyhtiön hallituksen tulee olla tarkkana siitä miten ja mihin isännöitsijä lähettää tarjouspyynnöt. Onko se aina mahdollisesti oma tai lähipiirin rakennusfirma.
Oikea menettely saapuneiden tarjousten käsittelyyn on suljetut kirjekuoret, jotka hallitus aukaisee. Silloin vältytään "välistä vedosta". Monesti taloyhtiön asukkaalla on erityisosaamista rakennusalalta jopa oma firma. Hallitus saa pyytäessä konsultaatiota asiantuntijoilta.
Monesti valitetaan siitä, että taloyhtiön kokoukset pidetään ajankohtana, jolloin työssäkävijät eivät pysty niihin osallistumaan. Yhtiökokouksen ajankohta on vain järjestelykysymys. Isännöitsijä joustaa.
Osallistukaa osakkaat kokouksiin. Osa osakkaista ottaa hallitukseen yhteyttä siinä vaiheessa, kun on valittamisen aihetta. Ihailen taloyhtiöitä, joissa osakkaat vuorotellen ovat hallitusvastuussa ja osa töistä tehdään kiertävällä vuorolistalla.
Suosittelen kirjanpidon/tositteiden tarkastamista pistokokein. Yleisen elämänkokemuksen perusteella siihen pystyy "taviskin". Tarvittaessa voi kilauttaa ammattilaiselle.

Vastaa Ilmoita asiaton viesti

Tiedän yhden taloyhtiön johon tuli kaikille osakkaille yhtäkkiä maksamattomia vesilaskuja.
Osa kerkesi maksamaan,asia ruvettiin tarkistamaan kaikki laskut kunnossa isännöinti firmasta ihminen
sanoitui irti netti sivut poistettiin,tuli epäilys oliko käytetty yhtiön rahoja omiin menoihin.

Vastaa Ilmoita asiaton viesti

Erittäin hyvä kirjoitus. Hallituksen kannattaa seurata säännöllisesti isännöitsijän ja kirjanpidon toimintaa. Paljon tulee taloyhtiöille tappioita laskutusvirheissä, jos niitä ei tarkisteta. Mitä ylimääräisiä kustannuksia isännöitsijä perii ja ovatko taloyhtiölle tarpeellisia. Tarkistaako isännöitsijä urakoitsijoiden laskutuksia. Tuplalaskutuksia on tullut vastaan kun isännöitsijä ei ole ollut ajantasalla. Hallituksella saattaa olla paljon tai vähemmän työtä riippuen isännöitsijästä. Kannattaa vaihtaa, jos asiat ei ala sujumaan. Hallitus on se joka päättää.

Vastaa Ilmoita asiaton viesti

Joka paikassa, ihminen usein on haluton tekemään ratkaisuja ja hankkimaan tietoa tilanteista, se haluaa että joku hoitaa sen puolen hänen puolestaan. Sellaisia isoja lapsia on paljon.

Taloyhtiöissä taas isännäitsaijät tekee sitä hommaansa vain tienatakseen eivätkä halua puuttua pintaa syvemmälti.

Vastaa Ilmoita asiaton viesti

Tiedän useita taloyhtiöitä, joissa isännöintiyhtiö kilpailuttaa huollot ja pihatyöt. "Yllättäen" homman saa saman yhteisön jäsenyrittäjä, vaikka hinta ei välttämättä olisi edullinen. Taloyhtiö maksaa tällaisen kieroilun.

Vastaa Ilmoita asiaton viesti

Otetaanpa vaikka lumityöt. Vaikka toinen olisi kalliinpi, se voi tehdä työt paremmin. Sama on myös muissa huoltohomissa. Ei se halvin ole aina paras, monasti huonoin.

Vastaa Ilmoita asiaton viesti

Täyttä asiaa puhuu.

Hallituksen pitää myös pyytää jokaiseen kokoukseen selvitys rahankäytöstä sekä pankkiotteen. Niissä on usein häikkää.

Vastaa Ilmoita asiaton viesti

Juu ja alkaa ilmaantumaan kaiken mailman remontteja ne tekee isännöitsijän luotettava kaveri 'halvalla'.

Vastaa Ilmoita asiaton viesti

Olipa todella hyvä kirjoitus. Olen itse asunut useassa taloyhtiössä ja ollut jokaisessa taloyhtiössä myös hallituksessa. Kaikissa sama luulo hallituksen jäseniä myöten eli luullaan, että isännöitsijä on jumala. Isännöitsijän palkan maksaa taloyhtiö jne...

Vastaa Ilmoita asiaton viesti

Noo, meillä isännöitsijä ei juuri anna hallituksen toiveiden häiritä itseään.
Tekee niinkuin huvittaa ja hankkii kaikki palvelut uskonkavereiltaan.

Vastaa Ilmoita asiaton viesti

Isännöitsijä antaa urakan hänelle sopiville urakoitsijalle ja valvojalle. Työn valmistuttua valvoja hyväksyy työn vaikka se ei onnistunut.
Isännöitsijä ei puutu valvojan työhön vaan hyväksyy sen eli isännöitsijä ei aja taloyhtiön etua. Isännöisijä osaa tehdä raportteja, eikä hallitus puutu asioihin, koska niillä ei ole asian mukaista pätevyyttä.

Vastaa Ilmoita asiaton viesti

Sehän riittää kun pihan kukat ovat kauniit ympärivuoden. Siihen ei tarvita isännöitsijää.

Vastaa Ilmoita asiaton viesti

Eipä niin, siihen tarvitaan vain joku valitsemaan (kaikille kelpaavat) kukat, hakemaan ja istuttamaan ne ruukkuihin, eikä siinä vielä kaikki niitä pitää hoitaa ja kastella koko kesä muuten ne eivät ole kauniita kuin pienen hetken. No kaiken tämänkin voi ostaa palveluna, jos rahaa löytyy.
Monissa taloyhtiöissä hallitus on kuitenkin ilmainen renki, joka hoitaa tuon ja kaiken muukin, jokaisen pikku risauksen välittämisen isännöitsijälle tai kiinteistöhuollolle. Kummasti hallitukseen ei vaan tahdo lyötyä porukkaa, puheenjohtajasta puhumattakaan.

Vastaa Ilmoita asiaton viesti

Hyvä kirjoitus! Pienissä taloyhtiöissä käytetään usein asukasisännöintiä. Hallituksen ollessa voimaton, ottaa tämä isännöitsijä vallan ja lopputulema on kauhea. Asutaan 'Isännöitsijän taloyhtiössä'.

Vastaa Ilmoita asiaton viesti

Uutisvirta

19:34
AC Oulun kausi päättyi tasapeliin – pettymysten kausi toi seitsemännen sijan
19:00
Mitä ihmettä tekee laitoslaulaja? Oululainen Kaisu Leinonen laulaa heleällä äänellään ja laulattaa vanhuksia laitoksissa sekä palvelukodeissa Tilaajille
19:00
Näin kajahtaa laitoslaulajan laulu Kaakkurin palvelukodissa
18:00
Kuinka Oulun ensimmäisen kuvernöörin kahvipannu päätyi Kiiminkiin: Vasta tarina tekee esineestä erityisen Tilaajille
18:00
Toisen roska on toisen aarre Pohjois-Pohjanmaan museossa
17:39
Poliisi perustelee toimia Turkki-mielenosoituksessa sillä, että aiemmin rikottiin lähetystön ikkunat – Sisäministeri Ohisalo pyytää poliisilta selvitystä
16:52
Rattijuoppo ja useiden autojen sivupeilit hajottanut nuori mies työllistivät poliisia Kajaanissa
185
Hallitus haluaa velvoittaa kiinteistönomistajat hankkimaan lisää sähköautojen latauspisteitä – myös autottomat voivat joutua maksajiksi
38
Jalankulkijoille annettu syksyn ensimmäinen liukastumisvaroitus Oulussa, kulkuväylät voivat olla erittäin liukkaita
33
Puheenaihe: Ovatko varusmiesten yhteistuvat tarpeellisia?
30
Opetusministeri Li Andersson haluaa poistaa kotihoidon tuen yli 3-vuotiailta sisaruksilta – Käyttäisi miljoonat varhaiskasvatusmaksujen alentamiseen
19
Sadat tuhannet seniorit saavat kutsun influenssarokotetutkimukseen – "Tutkittavassa rokotteessa vaikuttavia aineita on nelinkertainen määrä"
17
Britannia pyysi EU:lta lykkäystä brexitille kirjeellä, jota Boris Johnson ei allekirjoittanut – Lähetti toisen kirjeen, jolla perui ensimmäisen
15
Haukiputaalle poliisin konttiputkaan viety henkilö sytytti putkassa tulipalon, palo laukaisi tilan sprinklerin

Etusivulla nyt

Paikallissää

Juttutupa

Päivän tykätyin viesti

Maataloustuet.

Jos haluamme pitää kotimaisen maataloustuotannon omavaraisena, tarvitsevat maanviljelijät maataloustukea. Maanviljelijöi... Lue lisää...
Realismia

Jari ja sarjakuvat

Jari

23.6.

Naapurit

19.10.

Fingerpori

19.10.
;

Uutiset osastoittain

Palvelemme sinua

Asiakaspalvelumme auttaa sinua mielellään Kalevan tilausasioissa ja muissa lukijan palveluissa.

Asiakaspalvelu

(08) 5377 610 (ma-pe 9-16)

www.kaleva.fi/asiakaspalvelu

Kalevan kokonaistavoittavuus on 86 % Oulun markkina-alueen kuluttajista viikossa.

Kaleva Media Yrityspalvelut

(08) 5377 180

kalevamedia.fi/yrityspalvelut/


stats-image